Lajes Corporativas em Salvador

As lajes corporativas em Salvador são empreendimentos de alto e médio padrão que disponibilizam uma parte ou o pavimento completo de um prédio para que empresas e marcas possam sediar suas operações no local.

Além do espaço físico amplo, as principais lajes corporativas ficam localizadas nas regiões mais nobres da cidade, como a Pituba, Caminho das Árvores e Costa Azul.

Um fator que diferencia as lajes corporativas de outros espaços comerciais é o suporte de infraestrutura predial, com vagas de estacionamento, recepção, segurança e demais facilities.

Segundo a Revista Building, Salvador possui um estoque de 1,05 milhões de m², distribuído em 193 edifícios de lajes corporativas e offices (de todas as classes), o mercado de Salvador se caracteriza por possuir mais edifícios de salas comerciais, no total de 145 edifícios, do que prédios de lajes corporativas.

Quando se fala sobre vacância são cerca de 200 mil m² de espaço vago, com uma taxa de vacância de 19,4%. Outro destaque é a média de preço pedido, que gira em torno de R$ 40 a
R$ 44 m².

A cidade possui 5 edifícios padrão classe A, com um estoque total de 83 mil m². A vacância é bem baixa, de apenas 12%, com uma média de preço pedido de R$ 50,00 o m².

Sobre o mercado de lajes corporativas, hoje a cidade possui uma ocupação bem distribuída, entre vários segmentos.

Petróleo e energia ocupam 22%, seguida pelos órgãos públicos com 20% e os bancos que ocupam 10%. As demais empresas são da área de advocacia, coworking, construtoras, tecnologia etc.

Benefícios Lajes Corporativas:

O aluguel de uma laje corporativa pode significar uma economia considerável para a empresa.

Além disso, os contratos de aluguel são formulados conforme as necessidades e interesses da futura inquilina. Sendo assim, é possível alugar as lajes corporativas pelo prazo de contrato que julgar necessário e com os serviços que a empresa irá precisar.

Com estas flexibilidades, o valor do aluguel se ajusta conforme as condições de cada cliente.

Vantagens que a locação de lajes corporativas oferecem:

  • Dispensa preocupações com a administração predial;
  • Reduz em até 40% os gastos da empresa;
  • Contratos flexíveis;
    Imóveis em localizações estratégicas, nos melhores pontos comerciais da cidade.

Opções de Lajes Corporativas

Decidindo que a precisa instalar ou expandir a empresa mediante a locação de lajes corporativas, é necessário verificar e avaliar as melhores opções do mercado imobiliário de Salvador.

No entanto, essa avaliação não deve envolver apenas questões financeiras e termos contratuais.

Apesar de estes dois itens serem imprescindíveis, é preciso também contar com Consultores Imobiliários, especializados no mercado imobiliário de Salvador, que forneça todo o atendimento diferenciado que essa transação imobiliária faz jus.

Desse modo, nós Daihane Cézar & Tiago Maia trabalhamos de forma humanizada com os clientes, buscando sempre atender com agilidade, segurança, e sigilo na operação, inclusive com o suporte completo durante o contrato de locação da laje corporativa.

Além disso, possuímos opções com ótima localização das lajes corporativas aqui em Salvador.

Entre em contato conosco e veja qual a melhor opção de lajes corporativas para você e sua empresa!

Lajes Corporativas no Caminho das Árvores

O Caminho das Árvores é um bairro nobre de Salvador, localizado entre os principais equipamentos de entretenimento, o Shopping da Bahia, antigo Iguatemi, e o Salvador Shopping.

Originário da fazenda da família Odebrecht que a transformou em um loteamento destinado a casas de alto luxo, hoje as casas estão perdendo espaço, devido ao crescente lançamentos imobiliários na região em 2020 e ainda mais neste ano, com empreendimentos de alto padrão, e de novos conceitos para a cidade.

Apesar disso, nos últimos anos, a principal avenida do bairro (Tancredo Neves) tem sido povoada por diversas empreendimentos mistos (residencial/comercial) o que vem valorizando cada vez mais um imóvel no local.

O bairro, é considerado o Centro Financeiro de Salvador, cercado de toda a infraestrutura de serviços, médicos, clínicas, bancos, agências, empresas, ponto de ônibus, o que torna um local estratégico para uma empresa que decida alugar uma laje corporativa na capital.

Opções Lajes Corporativas - Venda & Aluguel

Possuímos opções de lajes corporativas para venda e locação com localização privilegiada, em prédio consolidado em Salvador.

Com possibilidade de área de 350 a 880 m². Valor para locação com o aluguel médio de R$ 40,00/m². Além de opções para investidores que busca renda perene e rentável, com lajes corporativas com metro quadrado médio de R$ 7.500,00.

* Consulte disponibilidade
* Valores podem ser alterados sem aviso prévio, favor confirmar.

Edifício Capemi em Salvador/BA

OPORTUNIDADE de espaços e lajes corporativas para médias e grandes empresas. Localização:

  • Vizinho ao Shopping da Bahia;
  • Centro Comercial e Financeiro da Cidade;
  • Bairro de Alto Padrão Comercial e Residencial.

O edifício possui um total de 9 andares com lajes a partir de 671 m² e conta com 2 elevadores sociais. Locação: 2° ao 8° andar com 671m² a partir de R$ 26.840,00. Taxa Condominial: R$ 17,88 por m², incluso manutenção e energia do ar condicionado central.

* Consulte disponibilidade
* Valores podem ser alterados sem aviso prévio, favor confirmar.

Além de obter opções de lajes corporativas em Salvador, em localização mega estratégica, com condições facilitadas, ainda terá o atendimento diferenciado dos Consultores Daihane Cézar & Tiago Maia fornecendo todo o apoio e suporte no negócio imobiliário.

Consultor Imobiliário, porque contratar um?

Um Consultor Imobiliário é aquele que presta consultoria especializada no Mercado Imobiliário para clientes que desejam comprar, vender, alugar, avaliar, ou investir em imóveis. Esse profissional trabalha em estreita colaboração com as pessoas durante todo o processo da execução do serviço.

Ao contrário de um agente imobiliário tradicional, denominado de Corretor de Imóveis, um Consultor Imobiliário é totalmente opcional na transação imobiliária, porém cada vez mais procurado para orientar a outra parte não assistida e assim defender seus interesses e manter uma negociação equilibrada.

Embora ambas as funções geralmente exijam uma licença imobiliária, ou seja, um CRECI válido, um Consultor Imobiliário está lá para aconselhar os clientes e fornecer pesquisas, análises, avaliações explorando a viabilidade de do negócio. 

Os benefícios de usar um Consultor Imobiliário estão nos serviços adicionais que ele pode oferecer, incluindo diversas análises, modelagem de mercado, contratos, administração de ativos, dentre outros. 

Portanto, os Consultores Imobiliários trabalham com uma variedade de clientes, incluindo construtoras, proprietários de negócios, investidores, como bancos ou cooperativas de crédito, e até mesmo credores financeiros.

Devido ao conhecimento holístico no Mercado Imobiliário, constante estudo, experiência prática, vivência em negociações, dá a esse profissional capacidade técnica de participar de diversos tipos de transações imobiliárias.

O papel de um Consultor Imobiliário

Consultor imobiliário daihane cezar

As principais responsabilidades de um Consultor Imobiliário são ajudar seus clientes durante o processo no negócio imobiliário, a fim de ajudá-los a cumprir seus objetivos individuais.

Durante a primeira reunião com um cliente, o Consultor Imobiliário deverá entender qual a demanda do cliente, realizar uma apresentação profissional e fechar o contrato de prestação de serviço. Uma vez que as metas são estabelecidas, o Consultor Imobiliário pode começar a conduzir a pesquisa adequada para ajudar o cliente a atingir essas metas de maneira oportuna e econômica.

Em última análise, seu trabalho é ser uma opinião de especialista imparcial sobre se um investimento ou transação imobiliária é uma decisão financeira sólida, ou com segurança contratual e negocial.

Por exemplo, se o proprietário de um imóvel quisesse construir um prédio de 10 unidades em um terreno de sua propriedade, o Consultor Imobiliário realizaria algumas pesquisas e compilaria quaisquer relatórios relevantes sobre suas descobertas, juntamente com suas percepções profissionais.

Ou, digamos que haja um comprador em potencial. Um corretor de imóveis simplesmente ajudaria o cliente a comprar uma casa porque ele a desejava. Já um Consultor Imobiliário perguntaria ao comprador sobre seus objetivos e motivações específicas para ajudá-lo a escolher um imóvel que se adequasse às suas necessidades e condições levantadas.

Muitas vezes, um Consultor Imobiliário pode divulgar informações ao comprador que o corretor não fará. Por exemplo, eles podem discutir com seus clientes as motivações do proprietário para vender ou alugar, dados de transações insatisfatórios ou qualquer outra coisa que o corretor possa não querer divulgar.

A função do Consultor Imobiliário é fornecer o máximo possível de detalhes de que o cliente precisa para tomar sua decisão, de modo que menos problemas ocorram no futuro.

Daihane Cézar & Tiago Maia – Consultores Imobiliários

Nosso diferencial na Consultoria Imobiliária é que realizamos um serviço multidisciplinar, de uma lado a Daihane Cézar, que também é Corretora de Imóveis há 14 anos, formada em Contabilidade, e Especialista em Direito Empresarial, do outro lado o Tiago Maia, Engenheiro Civil, Técnico em Transações Imobiliárias, Especialista em Direito Imobiliário e pós-graduando em Finanças, inscrito no IBAPE/BA (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias).

Juntos unem capacidade técnica, e experiência em prol de conduzir profissionalmente a solicitação do cliente com êxito. Solicite agora mesmo mais informações: (71) 9.9699-9599.

Avaliação de Imóveis para Cálculo de ITCMD

O Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) é um tributo estadual devido por toda pessoa física ou jurídica, que receber bens ou direitos por falecimento do titular, dando-se a sucessão legítima (filhos, pais, cônjuges etc.), ou conforme testamento deixado pelo falecido, como herança e diferença de partilha, ou por doação.

Como calcular valor do imóvel para ITCMD?

De acordo com a lei, o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação deve ser calculado e declarado respeitando o seu fato gerador (falecimento ou doação), sendo devido no último dia do mês posterior ao falecimento do proprietário dos bens, no nosso aqui, dos imóveis e na data em que o favorecido receber a posse ou direito.

A a base de cálculo do tributo sobre esse tipo de transmissão é o valor venal do bem ou direito transmitido.

Segundo o artigo 38 do Código Tributário Nacional, que dispõe:

“A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos”.

Oportuno lembrar que o Código Tributário Nacional, Lei nº 5.172/1966, que é uma lei ordinária, foi recepcionada pela Constituição Federal, em 1988, com status de lei complementar.

Valor Venal x Valor de Mercado na Avaliação de Imóveis

O CTN não define o que seja valor venal, porque trata-se de uma matéria inerente ao legislador ordinário de cada Município.

Porém a doutrina e jurisprudência acabaram adotando o conceito de que o valor venal de imóvel é aquele preço que seria alcançado em uma operação de compra e venda à vista, em condições normais do mercado imobiliário.

Porém esse conceito deve ser tratado como mero parâmetro ao legislador a quem cabe definir a base de cálculo de forma não extrapolar o valor de mercado.

Deve existir uma legislação definindo critérios objetivos para apuração do valor unitário do metro quadrado de construção e de terreno, considerando os diferentes tipos e padrões de construção, bem como sua localização nas diferentes zonas fiscais em que se subdivide a zona urbana do Município.

Isso é definido na Planta Genérica de Valores (PGV).

Planta Genérica de Valores

Avaliação de Imóveis para Cálculo de ITCMD

A Planta Genérica de Valores ou simplesmente PGV, é parte integrante do sistema de informações do Cadastro Municipal e juntamente com o Cadastro Imobiliário formam a base de cálculo para o IPTU, ITBI e Contribuição de Melhoria.

Ou seja é o instrumento legal no qual estão estabelecidos os valores unitários de metro quadrado de terreno e de construção do município, que possibilita obter o valor venal dos imóveis.

Aqui em Salvador/BA vigora a Lei nº 7186/2006 e a Lei n° 8473/2013 que no caso de IPTU, diz que:

A base de cálculo do imposto é o valor venal do imóvel.

O valor venal do imóvel é a quantia em moeda corrente que o Município toma como referência para apuração do imposto e deve representar, efetiva ou potencialmente, o valor que este alcançaria para venda à vista, segundo as condições correntes do mercado imobiliário.

O valor venal é apurado conforme avaliação realizada pela Administração Tributária, tomando-se como referência os Valores Unitários Padrão VUP constantes da Planta Genérica de Valores Imobiliários do Município e as características de cada imóvel.

Logo não cabe ao agente fiscal pesquisar o mercado imobiliário para apuração do valor venal do imóvel a cada caso concreto. Não compete ao executivo eleger fatores ou metodologia de avaliação para realizar o ato do lançamento, que é o procedimento administrativo vinculado.

Ou seja, vinculado a Lei, com base nas pesquisas já então realizadas para aprovação da Planta Genérica de Valores (PGV).

Base de Cálculo do ITCMD

Segundo a Legislação do Estado da Bahia, aonde atuamos como avaliadores de imóveis, diz que:

É o valor venal dos bens ou direitos à época da ocorrência do fato gerador, apurado mediante avaliação de iniciativa da Secretaria da Fazenda, com base nos valores de mercado correspondente ao bem, ressalvado ao contribuinte o direito de requerer avaliação contraditória administrativa ou judicial.

Valor Venal

Na prática há muita confusão sobre o conceito de valor venal com o valor de mercado de um imóvel, pois a base de cálculo de um tributo deve ser determinístico, ou seja um elemento quantitativo do fato gerador, logo uma ordem de grandeza sobre uma alíquota.

O fisco, quem exige o tributo deve apontar o seu EXATO valor, e não deve variar em função deste ou daquele imposto.

De modo que a definição da base de cálculo não pode extrapolar o valor de mercado.

O valor venal do imóvel resultará do somatório do valor do terreno e da construção, apurados por meio de tabelas, que pode ser ATUALIZADOS por decreto, ou ter os seus valores MAJORADOS por lei, após nova pesquisa para restabelecer com a nova realidade do mercado imobiliário.

Temos o mesmo entendimento do Dr. Kiyoski Harada, que o conceito de valor venal, deverá ser buscado em Lei Municipal, afastando-se de vez a interminável confusão entre valor de mercado, ou da efetiva transação imobiliária, com o valor venal que resulta na aplicação da lei de regência desta matéria.

ITCMD em Inventário

Avaliação de Imóveis para Cálculo de ITCMD inventário

O inventário é um processo realizado a fim de transferir bens para herdeiros após o falecimento do proprietário do imóvel.

Existem dois tipos diferentes de inventário: o judicial e o extrajudicial.

No primeiro, ocorre a distribuição equitativa dos bens entre herdeiros e cônjuge da pessoa falecida. Já o segundo não depende do Poder Judiciário, exigindo alguns pré-requisitos para sua liberação, não podendo ser menor de idade ou incapaz.

O Código Tributário Nacional (Lei nº 5.712/66 – CTN) e as leis estaduais que tratam do ITCMD definem que a base de cálculo é, em regra, o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.

Mas como virmos anteriormente, o valor venal de um bem é entendido (da nossa concepção equivocadamente, conforme também alguns doutrinadores) como aquele montante que reflete o seu valor de mercado.

Não sendo possível a apreensão de valor de mercado, as leis que tratam do ITCMD preveem outras bases, a citar o valor patrimonial dos direitos transmitidos.

Entretanto, as mesmas leis pouco dizem sobre a forma e os procedimentos para a aferição do valor venal, não sendo possível auferir com clareza e quantificar no caso concreto a base de cálculo do ITCMD.

A consequência direta é a dificuldade de definir o quanto de imposto seria devido aos cofres públicos, dando margem para o Fisco manipular a base de cálculo em seu favor, bem como abrindo caminho para planejamentos tributários agressivos e, muitas vezes, abusivos.

Avaliação de Imóveis para Cálculo de ITCMD.

Cabe então ao contribuinte se munir de informações e realizar uma Avaliação de Imóveis Profissional para Cálculo de ITCMD afim de apurar se vai pagar ou não para o Estado mais dinheiro do que deveria.

Em qualquer cenário é fundamental que você realize uma avaliação de imóveis, de um profissional habilitado e que tenha experiência para embasar sua técnica empregada, principalmente perante a um juízo, pois irá desenvolver uma avaliação imobiliária com critérios técnicos, imparcial com valores reais e transparentes que poderão ser utilizados na contestação daquilo que o fisco estabelecer como valor final.

Como impugnar ITCMD?

Avaliação de Imóveis para Cálculo de ITCMD avaliador de imoveis

É um direito que permite ao sujeito passivo tributário fazer a impugnação de Notificação Fiscal no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data da intimação.

Aqui no Estado da Bahia precisa enviar as seguintes documentações:

Para protocolizar a defesa ou impugnação de Notificação Fiscal, é preciso apresentar:

  1. Petição;
  2. Peça processual;
  3. Documentos anexos relacionados na defesa;
  4. Documento de identificação do responsável legal ou procuração e documento de identificação (se procurador).

No item 3 que o contribuinte deve apresentar tanto sua defesa de base legal, como a de base técnica de cunho avaliatório.

Nessa etapa será necessário contratar um profissional avaliador de imóveis para realizar uma Avaliação de Imóveis para Cálculo de ITCMD, onde precisará visitar o imóvel e proceder com todos os tramites necessários para a realização do seu serviço de avaliação imobiliário.

Essa avaliação de imóvel com base nas premissas da ABNT darão condições para que o cliente consiga impugnar a base de cálculo do tributo em questão.

O profissional avaliador de imóveis irá verificar as condições de conservação do imóvel, liquidez de mercado, vizinhança, padrão construtivo, e inúmeros outros fatores mercadológicos a depender do perfil do imóvel a ser avaliado.

Tudo dentro de metodologia cientifica para assim atingir o objetivo final de ser deferida a solicitação de impugnação.

A avaliação imobiliária desenvolvida deverá ser anexada ao pedido de impugnação, conforme o seguinte modelo de texto:

Pelo exposto, considerando as razões acima aduzidas e os documentos que ora se juntam, serve a presente para IMPUGNAR a avaliação efetuada pela Repartição Fazendária e requerer:

Que sejam acatadas as razões e documentos juntados pela Requerente, a fim de que seja revista a avaliação do imóvel apresentada pela Administração Fazendária, Protocolo nº x;
Que seja realizada vistoria do órgão competente in loco para confirmação das assertivas acima descritas;
Que ao final seja recalculado e retificado para menor o valor lançado para pagamento no prazo legal.

ITCMD e a cobrança de taxa de avaliação de bens. 

De acordo com o previsto no art. 145, I e II, da Constituição Federal, as taxas de serviço devem ser cobradas em razão do exercício do poder de polícia e em decorrência da prestação de um serviço público específico e indivisível.

Mas, a taxa de avaliação de ITCMD não diz respeito a serviço público prestado ou posto à disposição do contribuinte ou ao exercício do poder de polícia, como exige a Constituição Federal, mas, exclusivamente, a cobrir custos administrativos da Fazenda Pública para avaliação de bens, com o único interesse de arrecadar tributos.

Por essa razão, a evidente inconstitucionalidade da cobrança da taxa em questão, já que a avaliação realizada pela Fazenda Pública para apuração do ITCMD é inerente ao procedimento de cobrança do tributo.

ITCMD e o Imóvel Rural

O Imposto sobre a Transmissão de Bens Causa Mortis e Doações (ITCMD) aplicado a imóveis rurais deve ser calculado exclusivamente com base no Imposto sobre Propriedade Territorial Rural (ITR). Entendimento diverso viola os princípios da legalidade e da isonomia.

O assunto tributação imobiliária pode causar divergência, interpretações diversas, por isso é importante você ter profissionais que te possam orientar qual o caminho, etapas e estratégias mais adequadas para conseguir auferir o pagamento justo dos tributos, e realizar assim um planejamento mais adequado na gestão do seu patrimônio.

Avaliação de Imóveis e os Consultores Daihane Cézar & Tiago Maia

Nós somos Consultores Imobiliários e Avaliadores de Imóveis, sendo a Daihane, formada em Contabilidade, e o Tiago, Engenheiro Civil e especialista em Direito Imobiliário.

Conhecemos a temática Avaliação de Imóveis para Cálculo de ITCMD e atendemos os clientes que precisam valorar corretamente seus imóveis para garantir a adequada revisão no valor venal, inclusive em todo apoio no processo administrativo, e se for necessário apoio jurídico com nosso corpo de advogados parceiros.

O Contrato de Compra e Venda pode ser Anulado?

No post anterior dialogamos sobre a importância do ato de compra e venda de um imóvel, que inclusive para a maioria das famílias brasileiras é encarado como a realização de um sonho;

Logo, esse ato requer formalidade, e tais formalidades devem ser tomadas em observância com os parâmetros estabelecidos em Lei, os quais citei alguns.

Agora vamos falar sobre se é possível, mesmo tomadas certas precauções, em resposta à formalidade que uma aquisição de imóvel exige, vamos discorrer, em dadas circunstâncias, se o contrato de compra e venda pode ser anulado.

O ato da aquisição de um imóvel é tido no nosso ordenamento jurídico como um negócio jurídico, e para tanto é preciso previamente conhecer minimamente do negócio para que ele seja bem-sucedido, correto?

Pois bem, caso as partes envolvidas no ato da compra e venda do imóvel envolvido, deve preventivamente buscar orientação profissional, para não incorrer em dissabores totalmente evitáveis que podem ocorrer durante a aquisição imobiliária afinal, nos lembra o artigo 3° do nosso código civil:

“São absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil os menores de 16 (dezesseis) anos.”

Ou ainda na mesma norma legal, agora no artigo 426, que diz:

“Não pode ser objeto de contrato a herança de pessoa viva.”

E pra fechar, vamos lembrar do artigo da mesma norma legal, que decreta:

“Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

Então acabamos de observar que seja nas partes, seja no objeto ou mesmo na forma com que seja celebrada a compra e venda de um imóvel, existem fontes de nulidades ou anulabilidade do negócio, em exato contraponto ao proposto no artigo 104, do código civil.

Contrato Anulável

O termo “anulável” é deveras delicado quando o assunto é a compra e venda de imóvel, e para falar sobre isso vou resgatar alguns debates que foram travados em idos de 2015..

Quando a concentração dos atos na matrícula do imóvel, por força da lei 13.097/15, pretendia dar celeridade e segurança jurídica ao processo de aquisição imobiliária, que sabemos no Brasil ser lento e burocrático, não bastando ainda ser cheio de risco e possíveis fontes de nulidades, como acabou se tornando a própria Lei, pois mal entrou em vigor e pipocaram críticas e elogios à mesma e, entenda o porquê!

Entendia-se na época que possíveis gravames ao imóveis sejam eles oriundos de hipotecas, ações reais e reipersecutórias e afins, bastava emitir o registro de imóveis competente, uma certidão de ônus reais, que é tida como se uma “certidão de nascimento do imóvel fosse”, estariam ali, por força de Lei, todas as averbações e gravames, sendo dispensada a emissão então das famosas.

Diga-se de passagem hoje nem tanto morosa já que emitidas pela web são as certidões negativas ou positivas com efeito de negativa, o tabelião notário poderia lançar mão desse expediente, como sim é possível, mas sem comprometer a segurança do negócio, mas isso não se provou tão real assim.

Já que diz o código civil, em seu artigo 178, II:

“É de quatro anos o prazo de decadência para pleitear-se a anulação do negócio jurídico, contado:
no de erro, dolo, fraude contra credores, estado de perigo ou lesão, do dia em que se realizou o negócio jurídico.”

E ainda artigo subsequente, que afirma:

“Quando a lei dispuser que determinado ato é anulável, sem estabelecer prazo para pleitear-se a anulação, será este de dois anos, a contar da data da conclusão do ato.”

Então, continuou a indicação como boa prática, da emissão das certidões do imóvel no competente Cartório de Registro de Imóveis, bem como das partes na localidade do imóvel e no seu atual domicílio, e ainda observância da cadeia dominial.

Pois caso o imóvel tenha sido transacionado nos quatro últimos anos, deve ser apresentada as certidões das partes envolvidas em quantas sejam as transações, obedecidas as mesmas regras (local do imóvel e domicílio atual).

A Diligência Imobiliária

Toda essa diligência para que o contrato de compra e venda não possa ser anulado posteriormente numa ação proposta com base em fraude contra credores.

Vale ressaltar aqui que concordo com tais diligências, já que as mesmas são previstas em Lei, e notadamente sabemos da morosidade do nosso sistema judiciário, o que para nenhuma das partes pode acarretar supressão de direitos, como os resguardados no artigo 792, IV, do NCPC, que diz:

“A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução: quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência”

Basta portanto concluir que o contrato de compra e venda de imóvel pode ser anulado se não observados, com máxima diligência os contornos no negócio, que no meu entender, cabem a um profissional de confiança, que transmita a segurança que tal importante momento da vida exige.

Estamos aqui exatamente para isso!

Porque fazer um contrato de compra e venda de um imóvel?

Todos sabem que a aquisição de um imóvel para nós brasileiros, representa uma grande conquista, um momento dos mais importantes na vida de milhares de famílias que conseguem enfim ter um imóvel próprio, depois de anos ou mesmo décadas sonhando com esse dia.

Logo, podemos concordar que a operação imobiliária que envolve como objeto da transação a compra e venda de um imóvel é um negócio que não permite informalidade, não acha?

Afinal, porque correr riscos desnecessários num momento tão importante da vida?

Sendo assim, as normas jurídicas aptas a darem legalidade ao ato devem ser observadas com máxima diligência, sendo preferencialmente esse encargo atribuído a profissionais,

Sobretudo para os casos mais complexos ou quando você não sentir segurança na concretização do negócio, valendo a máxima de que sempre é melhor prevenir do que remediar.

Ninguém andaria num campo minado conscientemente de forma displicente, como que caminhando num bosque numa tardinha de domingo, então com o contrato de compra e venda de um imóvel deve-se prever os riscos e atenuar as suas consequências, se assim ocorrerem.

Ainda no âmbito da formalidade que exige um negócio que envolve a compra e venda de um imóvel, cabe salientar que a manifestação de vontade é fundamental para dar validade ao negócio, que celebrado a partir de um contrato de compra e venda materializa o acordo de vontades, sempre observando as normas legais, em situações como as manifestadas no artigo 104, do nosso atual código civil:

“A validade do negócio jurídico requer:
I – agente capaz;
II – objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III – forma prescrita ou não defesa em lei.”

Veja que a validade da sua compra e venda só se dará, caso observados as três premissas acima citadas, compreendeu?

O Contrato Eficaz

Ainda muitas outras nuances devem ser observadas para que um contrato de compra e venda de imóvel seja eficaz, como revela a substância do artigo 108 do código civil:

“Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

Portanto, se o preço do acertado na compra e venda do imóvel for superior a 30 salários mínimos, financiamento imobiliário celebrado por instituição financeira, o instrumento apto a dar legalidade a transação será a escritura pública, que posteriormente deverá ser levada a registro em cartório de registro de imóveis, pois no nosso ordenamento jurídico a propriedade se dá a partir da transferência do título translativo do imóvel (Art. 1.245 CC).

Esses e muitos outros aspectos da compra e venda do imóvel devem ser observado previamente, e materializados com máxima diligência num contrato de compra e venda para que o negócio imobiliário seja legal.

Caso não sinta segurança em celebrar o seu negócio ou mesmo se estiver diante de problemas que envolvem o contrato de compra e venda de imóveis.

Deixe o seu comentário ou nos procure no nosso formulário de contato ou então nos siga e entre em contato através da nossas redes sociais..

E se desejar adquirir a nossa minuta contratual para servir de base para o contrato de compra e venda que está prestes a realizar, basta clicar nesse link.

Te vejo no próximo post!


Descrição do Objeto no Contrato de Compra e Venda de Imóveis

Nesse artigo trataremos a respeito da importância da perfeita descrição do objeto no contrato de compra e venda de imóveis.

Fique comigo e tire todas as suas dúvidas em torno desse tema.

Descrição do Objeto, observações iniciais

Em princípio nos cabe fazer uma breve diferenciação entre propriedade imobiliária ou mera posse no âmbito das nossas Leis.

Pois o nosso Código Civil em seu Artigo 1.245, afirma que:

“Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”

Logo, para imóveis dos quais o promitente vendedor seja titular da propriedade imobiliária,  nada melhor do que solicitar previamente a Certidão da Matrícula do imóvel que está sendo transacionado, como é praxe de grande parte dos operadores imobiliários, para obter a perfeita descrição do objeto, com suas medidas, confrontações e averbações.

Descrição do Objeto, e a vistoria.

Lembrando porém que a vistoria no local é de suma importância para constatação se há ou não averbações não contempladas nessa certidão, pois é muito comum os proprietários dos imóveis não atualizarem as informações referentes ao imóvel, no competente registro de imóveis, após uma reforma por exemplo, cabendo portanto o acréscimo no instrumento de compra e venda e o apontamento da necessidade de atualização documental do bem.

Outro exemplo que acontece é atualização de endereço por parte da Prefeitura, de modo que é imprescindível sua averbação, principalmente quando envolve agente financeiro.

Aproveitando o assunto, indico que assista um vídeo que gravei onde indico a elaboração do Laudo de Vistoria para Aquisição de Imóveis Usados, que você pode assistir abaixo:

Já quando o promitente vendedor não apresentar documentação que comprove a propriedade do bem que pretende alienar, e com isso dispor da posse do bem, pode-se chegar à perfeita descrição do bem através da emissão da certidão de dados cadastrais da municipalidade, que tem a atribuição Legal da cobrança do IPTU, se você é de Salvador/BA, você pode retirar clicando aqui.

Vale também frisar a importância de vistoriar o bem no ato do negócio, para confrontar as informações descritas na certidão e a constatação da vistoria, para que seja apontado no documento de compra e venda possíveis incongruências.

Cabe dizer que mesmo numa realidade onde a esmagadora maioria dos imóveis brasileiros, são informais, muitos tem receio de transacionar a posse sobre um bem, por desconhecimento dos direitos que assistem a quem a detém.

Descrição do Objeto: Usucapião

Para dar um bom exemplo podemos citar que a propriedade sobre um bem pode ser reivindicada a partir de determinado lapso temporal pelas diversas modalidades de usucapião, como previsto na nossa Constituição Federal em seu Artigo 183, veja:

“Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.” 

Ressalvadas as exceções como não poder usucapir “imóveis públicos” Art. 183, §3, CF.

As inovações do Marco Regulatório Fundiário

Ainda nesse entendimento vale ressaltar que a regularização fundiária, por seu volume e complexidade, é um dos maiores desafios sociais do Estado, que tem buscado fazer frente a essa matéria com as recentes regulamentações da usucapião extrajudicial, onde o posseiro poderá pleitear a propriedade do bem por procedimento administrativo no registro de imóveis (Art. 216-A, LRP).

E a recente Lei 13.465/17 que visa regulamentar grande volume de imóveis a partir de inovações como o pouco conhecido “direito de laje”.

A máxima diligência na perfeita descrição do objeto é essencial para um bom contrato de compra e venda pois o erro substancial pode levá-lo inclusive à nulidade (Art. 138 CC).

Trouxe em artigo o anterior sobre a qualificação das partes na compra e venda de imóveis que:

“A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço. [Art. 482, CC].”

A Diligência Imobiliária

Então, a compra e venda de imóveis deve ser feita com diligência imobiliária (escrevi um artigo sobre esse tema AQUI), que na maioria das vezes, não pode ser alcançada por clientes ocasionais, que não conhecem as minúcias do mercado imobiliário.

Sendo assim necessário o assessoramento de um profissional que traga mais segurança à realização do negócio, o profissional em questão é o corretor de imóveis, que tem as responsabilidades assim descritas no artigo 723 do Código Civil:

“O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

Parágrafo único.  Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.” 

Fazendo valer a máxima de que ninguém pode transferir mais direitos do que tem, além de observar na perfeita descrição do objeto da compra e venda, se está sendo transferida posse ou propriedade.

Descrição do Objeto: O Bem de Família

Vale ainda ressaltar a impossibilidade de transação de bem registrado como “bem de família”, ressalvas quanto ao patrimônio de devedor insolventes, e a análise das certidões do imóvel e da pessoa do vendedor que podem vir inclusive a inviabilizar o negócio.

Os casos supracitados podem inclusive constar no contrato da compra e venda, em cláusula específica, quanto à perfeita descrição do objeto, a previsão legal, mencionada no artigo 106 do nosso código civil, que diz:

“A impossibilidade inicial do objeto não invalida o negócio jurídico se for relativa, ou se cessar antes de realizada a condição a que ele estiver subordinado.”

Nesse caso, como a compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura (art. 4832, CC), poderá ser celebrada promessa de compra e venda, até que cessem os impedimentos ao negócio, desde que celebrada em tal promessa os termos em que se dará o pagamento pela coisa e quando e onde se dará a sua entrega.

Como vimos, em grande parte das vezes a perfeita descrição do objeto da compra e venda é mais alcançável a profissional habilitado e experiente.

Portanto, se você precisar de ajuda nos colocamos à disposição seja para tirar dúvidas ou ajudar no que for preciso para que a compra do seu imóvel seja de fato um excelente negócio.

Até a próxima!

A Qualificação das Partes na Compra e Venda de imóveis

Ao longo dos meus mais de 15 anos de experiência profissional como corretor de imóveis, e hoje atuando também como mediador em conflitos imobiliários, vejo cada vez mais a importância da perfeita qualificação das partes no contrato de compra e venda de imóveis.

Devido à importância que o negócio imobiliário tem para as famílias brasileiras e mesmo para a nossa economia, decidi escrever sobre o assunto e compartilhar um pouco da minha experiência e aprendizado sobre esse tema sem a pretensão de esgotá-lo, devido a sua magnitude e relevância.

Ao final do post aguardo por seus comentários e dúvidas, combinado?

Vamos lá….

Qualificação das Partes e a Validade do Negócio

Para que o processo de compra e venda de um imóvel, possa se dar de maneira perfeita, sem ocorrência de vícios que tornem o contrato, seja ele particular ou público, nulo ou anulável faz-se necessária observância dos preceitos definidos no artigo 104 do nosso código civil, que afirma:

“Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:
I – agente capaz;
II – objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III – forma prescrita ou não defesa em lei.”

Frisando o inciso I do supramencionado artigo percebe-se com clareza total que o negócio celebrado com agente incapaz é nulo, verdade essa já expressa no artigo 166, I.

Portanto fica evidente a importância vital da qualificação da partes no contrato de compra e venda ser executada com o máximo de diligência para evitar futuros transtornos numa transação de compra e venda de imóveis, e é sobre isso que trataremos nesse post.

Portanto, acompanhe o nosso conteúdo e tire todas as suas dúvidas.

Qualificação das Partes e a Qualificação Civil

Nos contratos de compra e venda que celebro observo que a qualificação civil de cada parte envolvida no negócio deve conter no mínimo: nome completo, número de CPF e identidade (coletados a partir de documento original), estado civil, ocupação profissional e comprovante de endereço.

Se casado o promitente vendedor, deve fornecer no ato do negócio uma certidão de estado civil atualizada, em original, e se solteiro, certidão de nascimento adotando os mesmos critérios como pode ser observado no artigo 107, §2° da Lei de Registros públicos.

Como corretor de imóveis, atuante em em mediações imobiliárias, é comum observar de experiência que muitos não adotam estas precauções, contraindo assim exagerado risco, podendo sofrer frustrações futuras com algo que poderia ser evitado se houvesse praticado o ato com diligência, ou se na ausência de conhecimento para tal, contratasse um profissional habilitado que trouxesse a segurança jurídica necessário à celebração de um negócio perfeito.

Se casado, o promitente vendedor estará obrigado a observar o que manifesta o artigo 1.647, I, do código civil que diz:

Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:

I – alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;

O fato acima remete à exigência da presença outorga uxória para validação do contrato de compra e venda se o promitente vendedor for casado, em regime de comunhão diferente do de separação absoluta.

Reconhecimento de Firmas

Deve também adotar a precaução de reconhecer as firmas dos promitentes vendedores e adotar por praxe a apresentação da assinatura de duas testemunhas, com identificação mínima do número de cadastro de pessoa física, com firmas também reconhecidas.

Tais precauções darão maior legitimidade ao contrato de compra e venda do imóvel se for necessário dirimir quaisquer dúvidas sobre o negócio futuramente, evitando fontes de nulidades advindas da má ou imprecisa da qualificação das partes envolvidas no negócio imobiliário.

Qualificação das Partes e o Estado Civil

  • Incapaz

Cabe frisar que se o vendedor for incapaz, plena ou parcialmente, deverão ser adotadas outras cautelas judiciais como o pedido de alvará ao juiz para que esse consinta o negócio celebrado com alguém impedido de dispor por si dos seus bens..

E para o caso dos relativamente incapazes devem esses estar representados legalmente por aqueles que obtiveram legitimidade para assistir o tutelado ou curatelado quanto a validade negocial da compra e venda do imóvel transacionado.

  • Solteiro

Devemos observar também que mesmo o promitente vendedor quando solteiro, é passível de de precauções quando o assunto é a compra e venda de imóveis já que, por exemplo, caso o negócio imobiliário à se realizar o reduza a insolvência, poderá incorrer em fraude à execução, podendo tal negócio ser futuramente anulado devido a esse fato.

Sobre tal tema já escrevemos aqui no blog sobre a diligência imobiliária e lhe convido a conferir o conteúdo clicando aqui.

  • União Estável

Já se o promitente vendedor possuir união estável, com alguém então não declarado no contrato de compra e venda, e vier este em período posterior exigir os direitos suprimidos, caberá ao companheiro preterido reclamar a sua meação, através de ação dirigida contra o seu parceiro (alienante).

Mas nada podendo reclamar do terceiro de boa fé, já que a união estável não necessita de registro público para se consolidar e, mesmo em juízo, há sérias dificuldades de se estabelecer com precisão, os seus limites temporais.

  • Casado com Regime de Aquestos

As pessoas casadas no regime de participação final nos aquestos podem estabelecer no pacto antenupcial, expressamente, a dispensa da vênia conjugal para a venda de bens imóveis.

No caso de cônjuge ou companheiro preterido de direitos advindos da compra e venda de imóveis, caberá a esse exigi-los em juízo observando o prazo decadencial assim descrito no artigo 1.649 do código civil:

“A falta de autorização, não suprida pelo juiz, quando necessária (art. 1.647), tornará anulável o ato praticado, podendo o outro cônjuge pleitear-lhe a anulação, até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal.”

Vale também ressaltar que o cônjuge ou companheiro não pode injustificadamente se recusar a ofertar consentimento para o outro vender bens imóveis, a custo de estar praticando abuso do direito, previsto no artigo 187 do código civil, portanto incorrendo em ilicitude civil.

Esse é apenas o Primeiro Passo!

Espero que tenha ficado claro a necessidade da perfeita qualificação das partes no contrato de compra e venda de imóveis devido as suas consequências em tão importante negócio, talvez o mais importante a ser celebrado no decurso da vida da maioria das famílias do nosso país.

Essa postagem é a primeira de três que faremos para que fique evidente o descrito no artigo 482, que diz:

“A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço.”

Então tire as suas dúvidas quanto à qualificação das partes, e aguarde as nossas postagens quanto a perfeita descrição do objeto e a justa definição do preço para que seja celebrado um contrato de compra e venda perfeito para todas as partes envolvidas.

Aguardo o seu comentário!

Sinal de negócio na compra e venda de imóveis

O negócio imobiliário gera grandes expectativas para todas as partes envolvidas no processo, sejam elas vendedores, compradores e intermediários como corretores de imóveis, principalmente no momento de formalizar pelo sinal de negócio.

Portanto, para que essas expectativas não sejam frustradas, muitas cautelas devem ser tomadas quando se pretende manifestar intenção real de adquirir um bem, e é justamente nesse ponto que entra em cena o documento de Sinal de Negócio na Compra e Venda de Imóvel.

Sinal de negócio x Arras

Algo muito importante de salientar é que esse Sinal de Negócio na Compra e Venda de Imóvel, nada tem a ver com o pagamento da entrada efetiva do preço do bem, pois as arras podem se dar com a concretização da negociação, onde serão chamadas de “arras confirmatórias” (Artigo 417 CC) ou na inexecução do contrato onde as arras terão caráter “indenizatório” (Ver Artigo 418 CC).

Já o preço pago a título de “entrada” refere-se pura e simplesmente à primeira parcela para quitação do total estipulado à título de preço a serem pagos pelo bem.

Outra característica importante sobre a estipulação das arras é que o documento de sinal de negócio na compra e venda de imóvel deve ser feito à parte, em nada se confundindo com uma promessa de compra e venda, por exemplo..

Já que as arras devem ser pagas para manifestar a firme intenção de adquirir o imóvel e a promessa de compra e venda será um instrumento mais abrangente que deverá trazer muitos outros detalhes.

Tais como a data de entrega do imóvel, como serão quitada a totalidade do preço e mesmo uma vistoria de como o bem está sendo entregue ao promitente comprador.

Perceba que são muitas as diferenças.

Sinal de negócio e o Arrependimento

Outro fator em extremo relevante para a elaboração do sinal de negócio na compra e venda do imóvel é a cláusula de arrependimento, pois de acordo como o nosso Código Civil, caso tal Cláusula figure no pacto, não caberá às partes pedido de indenização suplementar à título de perdas e danos (Ver Artigo 420 CC) e as arras passam a ter caráter unicamente indenizatório no caso de inexecução do negócio.

Ao saber da morosidade do nosso judiciário se faz indispensável tal cláusula de forma expressa, já que na sua falta o arrependimento poderá redundar em longos processos judiciais, caso uma das partes justifiquem que houve prejuízos não supridos pelas arras estipuladas e busquem tal suplemento indenizatório judicialmente (ver Art. 419 CC).

Vale lembrar que o sinal de negócio na compra e venda de imóvel deve girar em torno de 10% do valor do negócio, para que nenhuma das partes sofra grandes danos no caso da transação não ser levada à cabo.

Porém o judiciário tem entendido que caso o valor pago a título de arras seja elevado demais, tendo por parâmetro o preço do bem, deverá impreterivelmente que ocorrer devolução de valor excedente, arbitrado pelo juízo, para que não ocorra enriquecimento sem causa.

Conforme o Enunciado n° 165  da III Jornal do do Direito Civil da CJF que diz:

“Em caso de penalidade, aplica-se a regra do art. 413 ao sinal, sejam as arras confirmatórias ou penitenciais.”

E o Artigo 413 do Código Civil sentencia que:

“A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.”

Quando do negócio desfeito

Sabemos que por mais desejo que haja pelo sucesso do negócio, por envolver um valor elevado a compra do imóvel algumas vezes acaba por se frustrar seja porque o promitente comprador não conseguiu a liberação do financiamento imobiliário ou devido ao promitente vendedor ter recebido embaraçosa proposta de maior valor.

Em ambos os casos o negócio poderá ser desfeito sem elevados prejuízos a ambas as partes, se for feito antes de mais nada um bom documento de sinal de negócio de compra e venda de imóvel.

Cabe ainda lembrar que por se tratar do Direito Privado, tem as partes a livre expressão da sua autonomia de vontade que deve ser impressa nos limites previstos em Lei sobre assuntos específicos como as custas que envolvem a negociação, tais como a comissão do intermediário corretor de imóveis, custas de cartório, dentre outras que podem ser previstas no documento de sinal de negócio na compra e venda de um imóvel.

A celebração de um ato de tal importância na vida de uma família deve ser assistida por um profissional de confiança que possa assessorar em todas as partes no processo da aquisição imobiliária, para que tudo ocorra sem frustrações com todos os direitos preservados e com toda uma perspectiva de um futuro livre e desimpedido à construir.

Por isso disponho dos meus contatos e serviços sempre na missão de ajudar os meus clientes e leitores a realizar grandes negócios e viver da forma mais abundante possível!

Compra e Venda sobre Documentos

Você já ouviu falar da Compra e Venda sobre Documentos?

No processo de aquisição imobiliária, por certo, o contrato de compra e venda de imóvel se fará presente em uma de suas formas, e aí que começam os problemas pois você pode já me perguntar:

“como assim formas?”

É muito comum as partes que formalizam uma aquisição imobiliária não possuírem conhecimento suficiente para realizar uma transação imobiliária segura..

E assim poder evitar muitas frustrações com o negócio, isso porque não buscaram uma assessoria especializada no assunto..

Seja com um corretor de imóveis, imobiliária idônea ou um advogado com especialização no direito imobiliário para celebrar o contrato de acordo com os parâmetros legais, inclusive no que tange às cláusulas especiais como é o caso da “venda sobre documentos”, assunto que abordaremos neste post.

Fique conosco e tire todas as suas dúvidas!

Venda sobre Documentos e a diligência

Ao iniciar uma pesquisa na internet sobre: “como fazer um contrato de compra e venda de imóveis”, você se depara com coisas do tipo “documentos necessários” do “vendedor”, “do imóvel”, e etc.

Na prática não é muito simples apurar todas as certidões dos vendedores na comarca do imóvel e no domicílio do vendedor, precauções estas indispensáveis para comprovação da boa fé do comprador.

Assim também como as quitações referentes as contas que recaem sobre o imóvel de despesas como IPTU, condomínio e a própria certidão de ônus reais, sendo que boa parte dessas certidões são válidas por 30 dias e devem estar atualizadas para cumprir seus efeitos, daí surge o contrato de compra e venda sobre documentos na aquisição imobiliária.

Sobre esse instrumento contratual o nosso Código Civil em seu artigo 529 acompanhado de seu parágrafo único sentenciam que:

“Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos.

Achando-se a documentação em ordem, não pode o comprador recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo se o defeito já houver sido comprovado.”

O contrato

Perceba que com uma simples e única precaução contratual você poderá adicionar no seu contrato de compra e venda do imóvel a cláusula especial da “venda sobre documentos” encarregando o vendedor a apresentar tais documentos em sua completude, para assim ficar diante da obrigação de pagar o preço certo e ajustado contratualmente na data da entrega desses documentos, como diz o Código Civil Artigo 530.

Fica evidente que para o caso do vendedor não apresente a documentação completa dele próprio e do imóvel, ficará sujeito as sanções que podem ser estipuladas no contrato de compra e venda do imóvel quanto ao pagamento do sinal de negócio, devido as arras contratuais, e os efeitos previstos na clausula penal para o caso do negócio não ser concretizado.

Vale salientar que embora o contrato de compra e venda de imóvel seja composto apenas de três partes fundamentais, a saber:

  1. consentimento das partes;
  2. o objeto;
  3. preço;

Nem de longe é um instrumento simples de elaborar, por isso nunca lance mão de modelos prontos disponibilizados na web, sem nenhum auxílio para que você molde o contrato às especificidades da transação imobiliária que você está prestes a realizar, pois muitas são as fontes de nulidades só para citar algumas:

  • Se na qualificação das partes houver um “incapaz” este deve possuir autorização judicial para realização do negócio por alguém que legalmente o represente;
  • Se estiver sendo cessionada a posse do imóvel e não a sua propriedade o contrato não poderá ir a registro e acontecerá a máxima de que “quem registra não é dono”;
  • O preço deve ser ajustado entre as partes, se apenas uma das partes definir o preço o negócio é nulo (Artigo 489, Código Civil).

Venda sobre Documentos e a qualificação técnica

Por aí você percebe que para elaborar o contrato de compra e venda de imóvel é necessário conhecimento das Leis e prática em transações imobiliárias, como por exemplo:

  • Definição de sinal de negócio;
  • Cláusula penais para o caso de não cumprimento de alguma das obrigações contratuais;
  • Análise prévia de documentos para indicação da modalidade adequada da transmissão do imóvel;
  • Identificar se trata de posse, ou se propriedade.

Enfim a cláusula especial da venda sobre documentos pode resguardar o promitente comprador de alguns riscos mas, a assessoria profissional se faz totalmente necessária e mesmo imprescindível para a realização de um bom negócio imobiliário.

Estamos à disposição para dirimir dúvidas e auxiliar em transações imobiliárias seguras e transparentes para que um momento tão especial e marcante da vida como a aquisição de um imóvel não acabe em muita frustração, dor de cabeça, dependendo dos tribunais para resguardar direitos com muitas incertezas, desgaste e perdas materiais.

Conte conosco.

Aguardo seu contato!

Diligência Imobiliária na Compra e Venda

Como profissional atuante no mercado imobiliário há mais de 15 anos, tenho dificuldades em acreditar em “simplificações” ou “encurtamentos” dos caminhos que levam a uma compra de imóveis sob o crivo do bom negócio para todas as partes envolvidas, por isso vou demostrar a importância de se realizar uma Diligência Imobiliária.

Não sabe do que trata? Acompanhe comigo!

Diligência Imobiliária e a Certidão de Ônus

Quando entrou em vigor a Lei 13.097/15 muitos profissionais atuantes no mercado imobiliário começaram a apregoar que os efeitos de tal Lei teria o poder de agilizar os trâmites dos negócios imobiliários devido ao “princípio de concentração na matrícula”.

Já que todos os gravames eventuais referentes ao imóvel deveriam então ser registrados ou averbados na matrícula do mesmo.

Como traz o Artigo 54, parágrafo único da referida Lei:

“Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei n o 11.101, de 9 de fevereiro de 2005 (Lei de Falências), e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.”

Um cliente ou leitor deste blog poderia perguntar, se isso significa que para comprar imóveis sem o risco de ter feito mau negócio preciso apreciar apenas a certidão expedida pelo competente registro imobiliário, certo?

A resposta é que NÃO!!!

3 fatores para o Uso da Diligência Imobiliária:

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1) A nossa Lei de Registros públicos instituiu em seu artigo 216 a “presunção de propriedade relativa”, ou seja, você pode ter o imóvel já registrado no seu nome e ser alvo de processo de anulação do registro imobiliário que poderá implicar que o então titular do imóvel perca o mesmo e o investimento por ele feito.

2) Ao adquirir um imóvel o comprador precisa agir com a boa-fé expressa no artigo 422 do nosso Código Civil.

E caso este não adote nenhuma cautela na aquisição do bem estará ferindo frontalmente o nosso código de processo civil em seu artigo 792, V, §2°, fato que o colocará nitidamente em postura de “má-fé”.

3) A Súmula 375 do STJ que aprecia a fraude à execução expõe o fato de que o adquirente que não adota quaisquer cautelas quanto à pessoa do vendedor incorre em má-fé ao credor que teve os seus direitos suprimidos com a alienação dos bens que resguardavam os seus créditos como previsto no Artigo 789 do CPC.

Após enumerar os três fatores que julgo principais do porquê adotar cautelas na compra de imóveis para não incorrer em mal negócio que possa resultar na perda do bem e até mesmo na perda do dinheiro investido.

Pois vale ressaltar que caso o registro seja anulado caberá ao lesado buscar reaver os seus prejuízos de um alienante que agora está veladamente em estado de insolvência, passo agora a falar sobre o aspecto que acho mais relevante.

Diligência Imobiliária e a análise do tempo

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Regra essa expressa no Código Civil Artigo 178, II, que diz:

“É de quatro anos o prazo de decadência para pleitear-se a anulação do negócio jurídico, contado:

II- no de erro, dolo, fraude contra credores, estado de perigo ou lesão, do dia em que se realizou o negócio jurídico.”

Você sabe o que isso significa caro leitor?

Eu te explico!

Se você adquiriu imóvel que anteriormente tenha sido negociado com outras pessoas, sejam elas quantas forem, no lapso temporal de quatro anos, terão que ser analisadas as certidões de todos os envolvidos juntamente com os seus respectivos cônjuges.

Se na cadeia dominial houver vício que remete a uma fraude à execução ou contra credores o registro imobiliário poderá ser anulado sob os efeitos da já referida Lei de Registro Públicos em seu Artigo 216.

A garantia da sua Segurança:

Para adquirir um imóvel com segurança, a presença de um profissional é imprescindível!

Não dispense portanto a presença do Corretor de Imóveis, Imobiliária, ou mesmo um Advogado especialista em Direito Imobiliário para lhe auxiliar na tomada de decisão dessa envergadura, como a compra de imóveis.

Visto os altos valores que via de regra envolvem estas operações, afora os desgastes que podem ser evitados se tomadas as devidas cautelas.

Muito obrigado por acompanhar o nosso trabalho e deixamos a disposição nosso contato para mais informações sobre nossa consultoria.