Daihane Cézar & Tiago Maia

Nesse artigo trataremos a respeito da importância da perfeita descrição do objeto no contrato de compra e venda de imóveis.

Fique comigo e tire todas as suas dúvidas em torno desse tema.

Descrição do Objeto, observações iniciais

Em princípio nos cabe fazer uma breve diferenciação entre propriedade imobiliária ou mera posse no âmbito das nossas Leis.

Pois o nosso Código Civil em seu Artigo 1.245, afirma que:

“Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”

Logo, para imóveis dos quais o promitente vendedor seja titular da propriedade imobiliária,  nada melhor do que solicitar previamente a Certidão da Matrícula do imóvel que está sendo transacionado, como é praxe de grande parte dos operadores imobiliários, para obter a perfeita descrição do objeto, com suas medidas, confrontações e averbações.

Descrição do Objeto, e a vistoria.

Lembrando porém que a vistoria no local é de suma importância para constatação se há ou não averbações não contempladas nessa certidão, pois é muito comum os proprietários dos imóveis não atualizarem as informações referentes ao imóvel, no competente registro de imóveis, após uma reforma por exemplo, cabendo portanto o acréscimo no instrumento de compra e venda e o apontamento da necessidade de atualização documental do bem.

Outro exemplo que acontece é atualização de endereço por parte da Prefeitura, de modo que é imprescindível sua averbação, principalmente quando envolve agente financeiro.

Aproveitando o assunto, indico que assista um vídeo que gravei onde indico a elaboração do Laudo de Vistoria para Aquisição de Imóveis Usados, que você pode assistir abaixo:

Já quando o promitente vendedor não apresentar documentação que comprove a propriedade do bem que pretende alienar, e com isso dispor da posse do bem, pode-se chegar à perfeita descrição do bem através da emissão da certidão de dados cadastrais da municipalidade, que tem a atribuição Legal da cobrança do IPTU, se você é de Salvador/BA, você pode retirar clicando aqui.

Vale também frisar a importância de vistoriar o bem no ato do negócio, para confrontar as informações descritas na certidão e a constatação da vistoria, para que seja apontado no documento de compra e venda possíveis incongruências.

Cabe dizer que mesmo numa realidade onde a esmagadora maioria dos imóveis brasileiros, são informais, muitos tem receio de transacionar a posse sobre um bem, por desconhecimento dos direitos que assistem a quem a detém.

Descrição do Objeto: Usucapião

Para dar um bom exemplo podemos citar que a propriedade sobre um bem pode ser reivindicada a partir de determinado lapso temporal pelas diversas modalidades de usucapião, como previsto na nossa Constituição Federal em seu Artigo 183, veja:

“Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.” 

Ressalvadas as exceções como não poder usucapir “imóveis públicos” Art. 183, §3, CF.

As inovações do Marco Regulatório Fundiário

Ainda nesse entendimento vale ressaltar que a regularização fundiária, por seu volume e complexidade, é um dos maiores desafios sociais do Estado, que tem buscado fazer frente a essa matéria com as recentes regulamentações da usucapião extrajudicial, onde o posseiro poderá pleitear a propriedade do bem por procedimento administrativo no registro de imóveis (Art. 216-A, LRP).

E a recente Lei 13.465/17 que visa regulamentar grande volume de imóveis a partir de inovações como o pouco conhecido “direito de laje”.

A máxima diligência na perfeita descrição do objeto é essencial para um bom contrato de compra e venda pois o erro substancial pode levá-lo inclusive à nulidade (Art. 138 CC).

Trouxe em artigo o anterior sobre a qualificação das partes na compra e venda de imóveis que:

“A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço. [Art. 482, CC].”

A Diligência Imobiliária

Então, a compra e venda de imóveis deve ser feita com diligência imobiliária (escrevi um artigo sobre esse tema AQUI), que na maioria das vezes, não pode ser alcançada por clientes ocasionais, que não conhecem as minúcias do mercado imobiliário.

Sendo assim necessário o assessoramento de um profissional que traga mais segurança à realização do negócio, o profissional em questão é o corretor de imóveis, que tem as responsabilidades assim descritas no artigo 723 do Código Civil:

“O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

Parágrafo único.  Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.” 

Fazendo valer a máxima de que ninguém pode transferir mais direitos do que tem, além de observar na perfeita descrição do objeto da compra e venda, se está sendo transferida posse ou propriedade.

Descrição do Objeto: O Bem de Família

Vale ainda ressaltar a impossibilidade de transação de bem registrado como “bem de família”, ressalvas quanto ao patrimônio de devedor insolventes, e a análise das certidões do imóvel e da pessoa do vendedor que podem vir inclusive a inviabilizar o negócio.

Os casos supracitados podem inclusive constar no contrato da compra e venda, em cláusula específica, quanto à perfeita descrição do objeto, a previsão legal, mencionada no artigo 106 do nosso código civil, que diz:

“A impossibilidade inicial do objeto não invalida o negócio jurídico se for relativa, ou se cessar antes de realizada a condição a que ele estiver subordinado.”

Nesse caso, como a compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura (art. 4832, CC), poderá ser celebrada promessa de compra e venda, até que cessem os impedimentos ao negócio, desde que celebrada em tal promessa os termos em que se dará o pagamento pela coisa e quando e onde se dará a sua entrega.

Como vimos, em grande parte das vezes a perfeita descrição do objeto da compra e venda é mais alcançável a profissional habilitado e experiente.

Portanto, se você precisar de ajuda nos colocamos à disposição seja para tirar dúvidas ou ajudar no que for preciso para que a compra do seu imóvel seja de fato um excelente negócio.

Até a próxima!