Ao longo dos meus mais de 15 anos de experiência profissional como corretor de imóveis, e hoje atuando também como mediador em conflitos imobiliários, vejo cada vez mais a importância da perfeita qualificação das partes no contrato de compra e venda de imóveis.
Devido à importância que o negócio imobiliário tem para as famílias brasileiras e mesmo para a nossa economia, decidi escrever sobre o assunto e compartilhar um pouco da minha experiência e aprendizado sobre esse tema sem a pretensão de esgotá-lo, devido a sua magnitude e relevância.
Ao final do post aguardo por seus comentários e dúvidas, combinado?
Vamos lá….
Qualificação das Partes e a Validade do Negócio
Para que o processo de compra e venda de um imóvel, possa se dar de maneira perfeita, sem ocorrência de vícios que tornem o contrato, seja ele particular ou público, nulo ou anulável faz-se necessária observância dos preceitos definidos no artigo 104 do nosso código civil, que afirma:
“Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:
I – agente capaz;
II – objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III – forma prescrita ou não defesa em lei.”
Frisando o inciso I do supramencionado artigo percebe-se com clareza total que o negócio celebrado com agente incapaz é nulo, verdade essa já expressa no artigo 166, I.
Portanto fica evidente a importância vital da qualificação da partes no contrato de compra e venda ser executada com o máximo de diligência para evitar futuros transtornos numa transação de compra e venda de imóveis, e é sobre isso que trataremos nesse post.
Portanto, acompanhe o nosso conteúdo e tire todas as suas dúvidas.
Qualificação das Partes e a Qualificação Civil
Nos contratos de compra e venda que celebro observo que a qualificação civil de cada parte envolvida no negócio deve conter no mínimo: nome completo, número de CPF e identidade (coletados a partir de documento original), estado civil, ocupação profissional e comprovante de endereço.
Se casado o promitente vendedor, deve fornecer no ato do negócio uma certidão de estado civil atualizada, em original, e se solteiro, certidão de nascimento adotando os mesmos critérios como pode ser observado no artigo 107, §2° da Lei de Registros públicos.
Como corretor de imóveis, atuante em em mediações imobiliárias, é comum observar de experiência que muitos não adotam estas precauções, contraindo assim exagerado risco, podendo sofrer frustrações futuras com algo que poderia ser evitado se houvesse praticado o ato com diligência, ou se na ausência de conhecimento para tal, contratasse um profissional habilitado que trouxesse a segurança jurídica necessário à celebração de um negócio perfeito.
Se casado, o promitente vendedor estará obrigado a observar o que manifesta o artigo 1.647, I, do código civil que diz:
Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:
I – alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;
O fato acima remete à exigência da presença outorga uxória para validação do contrato de compra e venda se o promitente vendedor for casado, em regime de comunhão diferente do de separação absoluta.
Reconhecimento de Firmas
Deve também adotar a precaução de reconhecer as firmas dos promitentes vendedores e adotar por praxe a apresentação da assinatura de duas testemunhas, com identificação mínima do número de cadastro de pessoa física, com firmas também reconhecidas.
Tais precauções darão maior legitimidade ao contrato de compra e venda do imóvel se for necessário dirimir quaisquer dúvidas sobre o negócio futuramente, evitando fontes de nulidades advindas da má ou imprecisa da qualificação das partes envolvidas no negócio imobiliário.
Qualificação das Partes e o Estado Civil
- Incapaz
Cabe frisar que se o vendedor for incapaz, plena ou parcialmente, deverão ser adotadas outras cautelas judiciais como o pedido de alvará ao juiz para que esse consinta o negócio celebrado com alguém impedido de dispor por si dos seus bens..
E para o caso dos relativamente incapazes devem esses estar representados legalmente por aqueles que obtiveram legitimidade para assistir o tutelado ou curatelado quanto a validade negocial da compra e venda do imóvel transacionado.
- Solteiro
Devemos observar também que mesmo o promitente vendedor quando solteiro, é passível de de precauções quando o assunto é a compra e venda de imóveis já que, por exemplo, caso o negócio imobiliário à se realizar o reduza a insolvência, poderá incorrer em fraude à execução, podendo tal negócio ser futuramente anulado devido a esse fato.
Sobre tal tema já escrevemos aqui no blog sobre a diligência imobiliária e lhe convido a conferir o conteúdo clicando aqui.
- União Estável
Já se o promitente vendedor possuir união estável, com alguém então não declarado no contrato de compra e venda, e vier este em período posterior exigir os direitos suprimidos, caberá ao companheiro preterido reclamar a sua meação, através de ação dirigida contra o seu parceiro (alienante).
Mas nada podendo reclamar do terceiro de boa fé, já que a união estável não necessita de registro público para se consolidar e, mesmo em juízo, há sérias dificuldades de se estabelecer com precisão, os seus limites temporais.
- Casado com Regime de Aquestos
As pessoas casadas no regime de participação final nos aquestos podem estabelecer no pacto antenupcial, expressamente, a dispensa da vênia conjugal para a venda de bens imóveis.
No caso de cônjuge ou companheiro preterido de direitos advindos da compra e venda de imóveis, caberá a esse exigi-los em juízo observando o prazo decadencial assim descrito no artigo 1.649 do código civil:
“A falta de autorização, não suprida pelo juiz, quando necessária (art. 1.647), tornará anulável o ato praticado, podendo o outro cônjuge pleitear-lhe a anulação, até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal.”
Vale também ressaltar que o cônjuge ou companheiro não pode injustificadamente se recusar a ofertar consentimento para o outro vender bens imóveis, a custo de estar praticando abuso do direito, previsto no artigo 187 do código civil, portanto incorrendo em ilicitude civil.
Esse é apenas o Primeiro Passo!
Espero que tenha ficado claro a necessidade da perfeita qualificação das partes no contrato de compra e venda de imóveis devido as suas consequências em tão importante negócio, talvez o mais importante a ser celebrado no decurso da vida da maioria das famílias do nosso país.
Essa postagem é a primeira de três que faremos para que fique evidente o descrito no artigo 482, que diz:
“A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço.”
Então tire as suas dúvidas quanto à qualificação das partes, e aguarde as nossas postagens quanto a perfeita descrição do objeto e a justa definição do preço para que seja celebrado um contrato de compra e venda perfeito para todas as partes envolvidas.
Aguardo o seu comentário!
