O Contrato de Compra e Venda pode ser Anulado?

No post anterior dialogamos sobre a importância do ato de compra e venda de um imóvel, que inclusive para a maioria das famílias brasileiras é encarado como a realização de um sonho;

Logo, esse ato requer formalidade, e tais formalidades devem ser tomadas em observância com os parâmetros estabelecidos em Lei, os quais citei alguns.

Agora vamos falar sobre se é possível, mesmo tomadas certas precauções, em resposta à formalidade que uma aquisição de imóvel exige, vamos discorrer, em dadas circunstâncias, se o contrato de compra e venda pode ser anulado.

O ato da aquisição de um imóvel é tido no nosso ordenamento jurídico como um negócio jurídico, e para tanto é preciso previamente conhecer minimamente do negócio para que ele seja bem-sucedido, correto?

Pois bem, caso as partes envolvidas no ato da compra e venda do imóvel envolvido, deve preventivamente buscar orientação profissional, para não incorrer em dissabores totalmente evitáveis que podem ocorrer durante a aquisição imobiliária afinal, nos lembra o artigo 3° do nosso código civil:

“São absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil os menores de 16 (dezesseis) anos.”

Ou ainda na mesma norma legal, agora no artigo 426, que diz:

“Não pode ser objeto de contrato a herança de pessoa viva.”

E pra fechar, vamos lembrar do artigo da mesma norma legal, que decreta:

“Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

Então acabamos de observar que seja nas partes, seja no objeto ou mesmo na forma com que seja celebrada a compra e venda de um imóvel, existem fontes de nulidades ou anulabilidade do negócio, em exato contraponto ao proposto no artigo 104, do código civil.

Contrato Anulável

O termo “anulável” é deveras delicado quando o assunto é a compra e venda de imóvel, e para falar sobre isso vou resgatar alguns debates que foram travados em idos de 2015..

Quando a concentração dos atos na matrícula do imóvel, por força da lei 13.097/15, pretendia dar celeridade e segurança jurídica ao processo de aquisição imobiliária, que sabemos no Brasil ser lento e burocrático, não bastando ainda ser cheio de risco e possíveis fontes de nulidades, como acabou se tornando a própria Lei, pois mal entrou em vigor e pipocaram críticas e elogios à mesma e, entenda o porquê!

Entendia-se na época que possíveis gravames ao imóveis sejam eles oriundos de hipotecas, ações reais e reipersecutórias e afins, bastava emitir o registro de imóveis competente, uma certidão de ônus reais, que é tida como se uma “certidão de nascimento do imóvel fosse”, estariam ali, por força de Lei, todas as averbações e gravames, sendo dispensada a emissão então das famosas.

Diga-se de passagem hoje nem tanto morosa já que emitidas pela web são as certidões negativas ou positivas com efeito de negativa, o tabelião notário poderia lançar mão desse expediente, como sim é possível, mas sem comprometer a segurança do negócio, mas isso não se provou tão real assim.

Já que diz o código civil, em seu artigo 178, II:

“É de quatro anos o prazo de decadência para pleitear-se a anulação do negócio jurídico, contado:
no de erro, dolo, fraude contra credores, estado de perigo ou lesão, do dia em que se realizou o negócio jurídico.”

E ainda artigo subsequente, que afirma:

“Quando a lei dispuser que determinado ato é anulável, sem estabelecer prazo para pleitear-se a anulação, será este de dois anos, a contar da data da conclusão do ato.”

Então, continuou a indicação como boa prática, da emissão das certidões do imóvel no competente Cartório de Registro de Imóveis, bem como das partes na localidade do imóvel e no seu atual domicílio, e ainda observância da cadeia dominial.

Pois caso o imóvel tenha sido transacionado nos quatro últimos anos, deve ser apresentada as certidões das partes envolvidas em quantas sejam as transações, obedecidas as mesmas regras (local do imóvel e domicílio atual).

A Diligência Imobiliária

Toda essa diligência para que o contrato de compra e venda não possa ser anulado posteriormente numa ação proposta com base em fraude contra credores.

Vale ressaltar aqui que concordo com tais diligências, já que as mesmas são previstas em Lei, e notadamente sabemos da morosidade do nosso sistema judiciário, o que para nenhuma das partes pode acarretar supressão de direitos, como os resguardados no artigo 792, IV, do NCPC, que diz:

“A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução: quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência”

Basta portanto concluir que o contrato de compra e venda de imóvel pode ser anulado se não observados, com máxima diligência os contornos no negócio, que no meu entender, cabem a um profissional de confiança, que transmita a segurança que tal importante momento da vida exige.

Estamos aqui exatamente para isso!

Porque fazer um contrato de compra e venda de um imóvel?

Todos sabem que a aquisição de um imóvel para nós brasileiros, representa uma grande conquista, um momento dos mais importantes na vida de milhares de famílias que conseguem enfim ter um imóvel próprio, depois de anos ou mesmo décadas sonhando com esse dia.

Logo, podemos concordar que a operação imobiliária que envolve como objeto da transação a compra e venda de um imóvel é um negócio que não permite informalidade, não acha?

Afinal, porque correr riscos desnecessários num momento tão importante da vida?

Sendo assim, as normas jurídicas aptas a darem legalidade ao ato devem ser observadas com máxima diligência, sendo preferencialmente esse encargo atribuído a profissionais,

Sobretudo para os casos mais complexos ou quando você não sentir segurança na concretização do negócio, valendo a máxima de que sempre é melhor prevenir do que remediar.

Ninguém andaria num campo minado conscientemente de forma displicente, como que caminhando num bosque numa tardinha de domingo, então com o contrato de compra e venda de um imóvel deve-se prever os riscos e atenuar as suas consequências, se assim ocorrerem.

Ainda no âmbito da formalidade que exige um negócio que envolve a compra e venda de um imóvel, cabe salientar que a manifestação de vontade é fundamental para dar validade ao negócio, que celebrado a partir de um contrato de compra e venda materializa o acordo de vontades, sempre observando as normas legais, em situações como as manifestadas no artigo 104, do nosso atual código civil:

“A validade do negócio jurídico requer:
I – agente capaz;
II – objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III – forma prescrita ou não defesa em lei.”

Veja que a validade da sua compra e venda só se dará, caso observados as três premissas acima citadas, compreendeu?

O Contrato Eficaz

Ainda muitas outras nuances devem ser observadas para que um contrato de compra e venda de imóvel seja eficaz, como revela a substância do artigo 108 do código civil:

“Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

Portanto, se o preço do acertado na compra e venda do imóvel for superior a 30 salários mínimos, financiamento imobiliário celebrado por instituição financeira, o instrumento apto a dar legalidade a transação será a escritura pública, que posteriormente deverá ser levada a registro em cartório de registro de imóveis, pois no nosso ordenamento jurídico a propriedade se dá a partir da transferência do título translativo do imóvel (Art. 1.245 CC).

Esses e muitos outros aspectos da compra e venda do imóvel devem ser observado previamente, e materializados com máxima diligência num contrato de compra e venda para que o negócio imobiliário seja legal.

Caso não sinta segurança em celebrar o seu negócio ou mesmo se estiver diante de problemas que envolvem o contrato de compra e venda de imóveis.

Deixe o seu comentário ou nos procure no nosso formulário de contato ou então nos siga e entre em contato através da nossas redes sociais..

E se desejar adquirir a nossa minuta contratual para servir de base para o contrato de compra e venda que está prestes a realizar, basta clicar nesse link.

Te vejo no próximo post!


Descrição do Objeto no Contrato de Compra e Venda de Imóveis

Nesse artigo trataremos a respeito da importância da perfeita descrição do objeto no contrato de compra e venda de imóveis.

Fique comigo e tire todas as suas dúvidas em torno desse tema.

Descrição do Objeto, observações iniciais

Em princípio nos cabe fazer uma breve diferenciação entre propriedade imobiliária ou mera posse no âmbito das nossas Leis.

Pois o nosso Código Civil em seu Artigo 1.245, afirma que:

“Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”

Logo, para imóveis dos quais o promitente vendedor seja titular da propriedade imobiliária,  nada melhor do que solicitar previamente a Certidão da Matrícula do imóvel que está sendo transacionado, como é praxe de grande parte dos operadores imobiliários, para obter a perfeita descrição do objeto, com suas medidas, confrontações e averbações.

Descrição do Objeto, e a vistoria.

Lembrando porém que a vistoria no local é de suma importância para constatação se há ou não averbações não contempladas nessa certidão, pois é muito comum os proprietários dos imóveis não atualizarem as informações referentes ao imóvel, no competente registro de imóveis, após uma reforma por exemplo, cabendo portanto o acréscimo no instrumento de compra e venda e o apontamento da necessidade de atualização documental do bem.

Outro exemplo que acontece é atualização de endereço por parte da Prefeitura, de modo que é imprescindível sua averbação, principalmente quando envolve agente financeiro.

Aproveitando o assunto, indico que assista um vídeo que gravei onde indico a elaboração do Laudo de Vistoria para Aquisição de Imóveis Usados, que você pode assistir abaixo:

Já quando o promitente vendedor não apresentar documentação que comprove a propriedade do bem que pretende alienar, e com isso dispor da posse do bem, pode-se chegar à perfeita descrição do bem através da emissão da certidão de dados cadastrais da municipalidade, que tem a atribuição Legal da cobrança do IPTU, se você é de Salvador/BA, você pode retirar clicando aqui.

Vale também frisar a importância de vistoriar o bem no ato do negócio, para confrontar as informações descritas na certidão e a constatação da vistoria, para que seja apontado no documento de compra e venda possíveis incongruências.

Cabe dizer que mesmo numa realidade onde a esmagadora maioria dos imóveis brasileiros, são informais, muitos tem receio de transacionar a posse sobre um bem, por desconhecimento dos direitos que assistem a quem a detém.

Descrição do Objeto: Usucapião

Para dar um bom exemplo podemos citar que a propriedade sobre um bem pode ser reivindicada a partir de determinado lapso temporal pelas diversas modalidades de usucapião, como previsto na nossa Constituição Federal em seu Artigo 183, veja:

“Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.” 

Ressalvadas as exceções como não poder usucapir “imóveis públicos” Art. 183, §3, CF.

As inovações do Marco Regulatório Fundiário

Ainda nesse entendimento vale ressaltar que a regularização fundiária, por seu volume e complexidade, é um dos maiores desafios sociais do Estado, que tem buscado fazer frente a essa matéria com as recentes regulamentações da usucapião extrajudicial, onde o posseiro poderá pleitear a propriedade do bem por procedimento administrativo no registro de imóveis (Art. 216-A, LRP).

E a recente Lei 13.465/17 que visa regulamentar grande volume de imóveis a partir de inovações como o pouco conhecido “direito de laje”.

A máxima diligência na perfeita descrição do objeto é essencial para um bom contrato de compra e venda pois o erro substancial pode levá-lo inclusive à nulidade (Art. 138 CC).

Trouxe em artigo o anterior sobre a qualificação das partes na compra e venda de imóveis que:

“A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço. [Art. 482, CC].”

A Diligência Imobiliária

Então, a compra e venda de imóveis deve ser feita com diligência imobiliária (escrevi um artigo sobre esse tema AQUI), que na maioria das vezes, não pode ser alcançada por clientes ocasionais, que não conhecem as minúcias do mercado imobiliário.

Sendo assim necessário o assessoramento de um profissional que traga mais segurança à realização do negócio, o profissional em questão é o corretor de imóveis, que tem as responsabilidades assim descritas no artigo 723 do Código Civil:

“O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

Parágrafo único.  Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.” 

Fazendo valer a máxima de que ninguém pode transferir mais direitos do que tem, além de observar na perfeita descrição do objeto da compra e venda, se está sendo transferida posse ou propriedade.

Descrição do Objeto: O Bem de Família

Vale ainda ressaltar a impossibilidade de transação de bem registrado como “bem de família”, ressalvas quanto ao patrimônio de devedor insolventes, e a análise das certidões do imóvel e da pessoa do vendedor que podem vir inclusive a inviabilizar o negócio.

Os casos supracitados podem inclusive constar no contrato da compra e venda, em cláusula específica, quanto à perfeita descrição do objeto, a previsão legal, mencionada no artigo 106 do nosso código civil, que diz:

“A impossibilidade inicial do objeto não invalida o negócio jurídico se for relativa, ou se cessar antes de realizada a condição a que ele estiver subordinado.”

Nesse caso, como a compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura (art. 4832, CC), poderá ser celebrada promessa de compra e venda, até que cessem os impedimentos ao negócio, desde que celebrada em tal promessa os termos em que se dará o pagamento pela coisa e quando e onde se dará a sua entrega.

Como vimos, em grande parte das vezes a perfeita descrição do objeto da compra e venda é mais alcançável a profissional habilitado e experiente.

Portanto, se você precisar de ajuda nos colocamos à disposição seja para tirar dúvidas ou ajudar no que for preciso para que a compra do seu imóvel seja de fato um excelente negócio.

Até a próxima!

Diligência Imobiliária na Compra e Venda

Como profissional atuante no mercado imobiliário há mais de 15 anos, tenho dificuldades em acreditar em “simplificações” ou “encurtamentos” dos caminhos que levam a uma compra de imóveis sob o crivo do bom negócio para todas as partes envolvidas, por isso vou demostrar a importância de se realizar uma Diligência Imobiliária.

Não sabe do que trata? Acompanhe comigo!

Diligência Imobiliária e a Certidão de Ônus

Quando entrou em vigor a Lei 13.097/15 muitos profissionais atuantes no mercado imobiliário começaram a apregoar que os efeitos de tal Lei teria o poder de agilizar os trâmites dos negócios imobiliários devido ao “princípio de concentração na matrícula”.

Já que todos os gravames eventuais referentes ao imóvel deveriam então ser registrados ou averbados na matrícula do mesmo.

Como traz o Artigo 54, parágrafo único da referida Lei:

“Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei n o 11.101, de 9 de fevereiro de 2005 (Lei de Falências), e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.”

Um cliente ou leitor deste blog poderia perguntar, se isso significa que para comprar imóveis sem o risco de ter feito mau negócio preciso apreciar apenas a certidão expedida pelo competente registro imobiliário, certo?

A resposta é que NÃO!!!

3 fatores para o Uso da Diligência Imobiliária:

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1) A nossa Lei de Registros públicos instituiu em seu artigo 216 a “presunção de propriedade relativa”, ou seja, você pode ter o imóvel já registrado no seu nome e ser alvo de processo de anulação do registro imobiliário que poderá implicar que o então titular do imóvel perca o mesmo e o investimento por ele feito.

2) Ao adquirir um imóvel o comprador precisa agir com a boa-fé expressa no artigo 422 do nosso Código Civil.

E caso este não adote nenhuma cautela na aquisição do bem estará ferindo frontalmente o nosso código de processo civil em seu artigo 792, V, §2°, fato que o colocará nitidamente em postura de “má-fé”.

3) A Súmula 375 do STJ que aprecia a fraude à execução expõe o fato de que o adquirente que não adota quaisquer cautelas quanto à pessoa do vendedor incorre em má-fé ao credor que teve os seus direitos suprimidos com a alienação dos bens que resguardavam os seus créditos como previsto no Artigo 789 do CPC.

Após enumerar os três fatores que julgo principais do porquê adotar cautelas na compra de imóveis para não incorrer em mal negócio que possa resultar na perda do bem e até mesmo na perda do dinheiro investido.

Pois vale ressaltar que caso o registro seja anulado caberá ao lesado buscar reaver os seus prejuízos de um alienante que agora está veladamente em estado de insolvência, passo agora a falar sobre o aspecto que acho mais relevante.

Diligência Imobiliária e a análise do tempo

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Regra essa expressa no Código Civil Artigo 178, II, que diz:

“É de quatro anos o prazo de decadência para pleitear-se a anulação do negócio jurídico, contado:

II- no de erro, dolo, fraude contra credores, estado de perigo ou lesão, do dia em que se realizou o negócio jurídico.”

Você sabe o que isso significa caro leitor?

Eu te explico!

Se você adquiriu imóvel que anteriormente tenha sido negociado com outras pessoas, sejam elas quantas forem, no lapso temporal de quatro anos, terão que ser analisadas as certidões de todos os envolvidos juntamente com os seus respectivos cônjuges.

Se na cadeia dominial houver vício que remete a uma fraude à execução ou contra credores o registro imobiliário poderá ser anulado sob os efeitos da já referida Lei de Registro Públicos em seu Artigo 216.

A garantia da sua Segurança:

Para adquirir um imóvel com segurança, a presença de um profissional é imprescindível!

Não dispense portanto a presença do Corretor de Imóveis, Imobiliária, ou mesmo um Advogado especialista em Direito Imobiliário para lhe auxiliar na tomada de decisão dessa envergadura, como a compra de imóveis.

Visto os altos valores que via de regra envolvem estas operações, afora os desgastes que podem ser evitados se tomadas as devidas cautelas.

Muito obrigado por acompanhar o nosso trabalho e deixamos a disposição nosso contato para mais informações sobre nossa consultoria.