Daihane Cézar & Tiago Maia

Você já ouviu falar da Compra e Venda sobre Documentos?

No processo de aquisição imobiliária, por certo, o contrato de compra e venda de imóvel se fará presente em uma de suas formas, e aí que começam os problemas pois você pode já me perguntar:

“como assim formas?”

É muito comum as partes que formalizam uma aquisição imobiliária não possuírem conhecimento suficiente para realizar uma transação imobiliária segura..

E assim poder evitar muitas frustrações com o negócio, isso porque não buscaram uma assessoria especializada no assunto..

Seja com um corretor de imóveis, imobiliária idônea ou um advogado com especialização no direito imobiliário para celebrar o contrato de acordo com os parâmetros legais, inclusive no que tange às cláusulas especiais como é o caso da “venda sobre documentos”, assunto que abordaremos neste post.

Fique conosco e tire todas as suas dúvidas!

Venda sobre Documentos e a diligência

Ao iniciar uma pesquisa na internet sobre: “como fazer um contrato de compra e venda de imóveis”, você se depara com coisas do tipo “documentos necessários” do “vendedor”, “do imóvel”, e etc.

Na prática não é muito simples apurar todas as certidões dos vendedores na comarca do imóvel e no domicílio do vendedor, precauções estas indispensáveis para comprovação da boa fé do comprador.

Assim também como as quitações referentes as contas que recaem sobre o imóvel de despesas como IPTU, condomínio e a própria certidão de ônus reais, sendo que boa parte dessas certidões são válidas por 30 dias e devem estar atualizadas para cumprir seus efeitos, daí surge o contrato de compra e venda sobre documentos na aquisição imobiliária.

Sobre esse instrumento contratual o nosso Código Civil em seu artigo 529 acompanhado de seu parágrafo único sentenciam que:

“Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos.

Achando-se a documentação em ordem, não pode o comprador recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo se o defeito já houver sido comprovado.”

O contrato

Perceba que com uma simples e única precaução contratual você poderá adicionar no seu contrato de compra e venda do imóvel a cláusula especial da “venda sobre documentos” encarregando o vendedor a apresentar tais documentos em sua completude, para assim ficar diante da obrigação de pagar o preço certo e ajustado contratualmente na data da entrega desses documentos, como diz o Código Civil Artigo 530.

Fica evidente que para o caso do vendedor não apresente a documentação completa dele próprio e do imóvel, ficará sujeito as sanções que podem ser estipuladas no contrato de compra e venda do imóvel quanto ao pagamento do sinal de negócio, devido as arras contratuais, e os efeitos previstos na clausula penal para o caso do negócio não ser concretizado.

Vale salientar que embora o contrato de compra e venda de imóvel seja composto apenas de três partes fundamentais, a saber:

1. consentimento das partes;
2. o objeto;
3. preço;

Nem de longe é um instrumento simples de elaborar, por isso nunca lance mão de modelos prontos disponibilizados na web, sem nenhum auxílio para que você molde o contrato às especificidades da transação imobiliária que você está prestes a realizar, pois muitas são as fontes de nulidades só para citar algumas:

• Se na qualificação das partes houver um “incapaz” este deve possuir autorização judicial para realização do negócio por alguém que legalmente o represente;
• Se estiver sendo cessionada a posse do imóvel e não a sua propriedade o contrato não poderá ir a registro e acontecerá a máxima de que “quem registra não é dono”;
• O preço deve ser ajustado entre as partes, se apenas uma das partes definir o preço o negócio é nulo (Artigo 489, Código Civil).

Venda sobre Documentos e a qualificação técnica

Por aí você percebe que para elaborar o contrato de compra e venda de imóvel é necessário conhecimento das Leis e prática em transações imobiliárias, como por exemplo:

• Definição de sinal de negócio;
• Cláusula penais para o caso de não cumprimento de alguma das obrigações contratuais;
• Análise prévia de documentos para indicação da modalidade adequada da transmissão do imóvel;
• Identificar se trata de posse, ou se propriedade.

Enfim a cláusula especial da venda sobre documentos pode resguardar o promitente comprador de alguns riscos mas, a assessoria profissional se faz totalmente necessária e mesmo imprescindível para a realização de um bom negócio imobiliário.

Estamos à disposição para dirimir dúvidas e auxiliar em transações imobiliárias seguras e transparentes para que um momento tão especial e marcante da vida como a aquisição de um imóvel não acabe em muita frustração, dor de cabeça, dependendo dos tribunais para resguardar direitos com muitas incertezas, desgaste e perdas materiais.

Conte conosco.

Aguardo seu contato!