Ativo Imobiliário Distressed

Distressed é um termo em inglês que significada aflito, angustiado. Ouse seja, imóveis que estão em dificuldades.

Muitos fatores afetam o valor de um imóvel em dificuldades e o termo “angustiado” pode significar muitas coisas no setor imobiliário.

Normalmente, a principal razão pela qual os investidores olham para propriedades “em dificuldades” é tentar conseguir comprar uma propriedade abaixo do valor de mercado, devido ao seu elevado risco.

Uma propriedade que está em um estado significativo de degradação, por exemplo, pode ser rotulada como um ativo imobiliário distressed.

Além das possibilidades listadas abaixo:

  • Imóveis sob disputa judicial;
  • Proprietários que tenham dificuldades de crédito e/ou liquidez;
  • Proprietários que participam de ações de recuperação judicial, falência, liquidação, intervenção, etc;
  • Imóveis que possuam ônus reais, e demais gravames;
  • Propriedades adquiridas em leilões;
  • Imóveis comerciais com fluxo de caixa negativo;
  • Imóveis com incidência de dívidas fiscais e desapropriações;
  • Dentre outras.

Ativo Imobiliário Distressed

ativo imobiliário distressed

Representamos investidores que buscam adquirir imóveis em dificuldades, seja por baixo desempenho, inadimplência, ou outros gravames, de proprietários que precisam de capital para equacionar seus problemas, ou reestruturar sua atividade empresarial.

Realizar esse tipo de operação imobiliária possui um grau mais elevado de risco, portanto deve ser tomada toda a cautela e diligência, e uma velocidade que também permita garantir o negócio.

Outros credores do vendedor podem interferir na venda de um ativo imobiliário distressed, o que exemplifica a necessidade contar com profissionais experientes.

Isso se aplica a todos as modalidades de venda de ativos imobiliários discutidos aqui. A fraude ao credor é muito comum e séria que pode ser feita quando um ativo é vendido em detrimento de outras pessoas que afirmam possuir direitos sobre o ativo que está sendo vendido e ou têm reclamações não pagas contra o vendedor.

Quando o imóvel em questão trata-se de terreno urbano, então a diligência deve ser dobrada já que legislações pesadas incidem sobre esse tipo de perfil de ativo imobiliário.

Seja qual for a oportunidade de adquirir imóveis em dificuldades garanta a segurança necessário para a realização de um bom negócio! Estamos à disposição para que isso seja possível!

Aguardamos seu contato!

Galpões Logísticos e seu mercado na Bahia.

Boa parte das empresas hoje dependem da dinâmica logística, por isso conhecer e analisar o mercado imobiliário de galpões logísticos na Bahia tornar-se tão importante.

Nesse setor imobiliário logístico existem diversas possibilidades de estrutura do espaço físico para a empresa, como por exemplo:

  • Espaço de armazenamento;
  • Depósito de cross-docking;
  • Depósito de distribuição;
  • Ou a combinação de ambos.

Um fator-chave na busca por galpões logísticos adequados é o setor de atividade da empresa.

A depender do bunisses plan (plano empresarial) de cada ramo a necessidade da propriedade ganha novas demandas.

Para uma empresa da indústria alimentícia, o imóvel comercial precisa ser equipada com isolamento e câmaras frigoríficas impreterivelmente.

De outro modo, uma empresa do setor agrícola exigirá, por consequência, silos onde os produtos possam ser armazenados.

Além dos grandes galpões logísticos destinado a armazenamento e distribuição para empresas de varejo, ou comércio eletrônico, que necessitam de uma área de superfície maior, bem como uma infra-estrutura e tecnologia. 

Localização dos Galpões Logísticos

O fator mais crucial para a operação de logística é, obviamente, a localização. 

Galpões logísticos estão estrategicamente localizados nas proximidades de saídas de vias, portos e aeroportos.

Existem também galpões logísticos basicamente urbanos, ou seja, dentro da cidade, destinado a ser um centro de distribuição local, no intuito de cobrir um raio especifico com maior eficiência.

A escolha da localização faz necessária também ao modos de transporte, como o uso do multimodal (movimentação de bens por dois ou mais modos de transporte, utilizando de um único contrato de transporte emitido por um OTM – Operador de Transporte Multimodal)

Ou seja, as mercadorias chegam de caminhão, trem ou navio?

Ou outros meios de transporte serão combinados?

Para caminhões, é importante que o motorista possa facilmente localizar, alcançar e deixar galpão logístico com um mínimo de manobras.

Verificar a carga/descarga nesse tipo de imóvel é essencial para garantir eficiência durante o período de maior movimento. Assim como identificar a necessidade de pátio de manobra, resistência do piso, altura do pé direito, distância entre as baias, porta-pallets, e outros detalhes técnicos de funcionalidade para êxito da operação empresarial.

Vantagens do Condomínios Logísticos

Instalar um estoque, ou realizar operações de distribuição de mercadorias dentro de um condomínio logístico, pode trazer economia para as empresas, devido a sua concepção do negócio, que realiza rateio de custos comuns da estrutura comercial, além de fatores relevantes, como a infraestrutura disponível, localização e flexibilidade na expansão da operação.

Outro diferencial claro dos condomínios logísticos está relacionado com a segurança.

São construídas com estruturas com guarita blindada, eclusas nos acessos dos veículos, cercas elétricas, circuito fechado de TV, alarmes sensoriais, controle de acesso e equipe especializada de seguranças garantem a segurança da área privativa.

Mercado Logístico na Bahia

De acordo com a Superintendência de Estudos Econômicos e Sociais da Bahia (SEI), o Produto Interno Bruto (PIB) baiano encerrou o ano de 2018 com crescimento de 1,1%. O resultado positivo no ano de 2018, é consequência da recuperação dos setores da agropecuária (12,5%) e de serviços (0,9%).

No caso do setor de serviços essa alta deve-se a expansão em volume do comércio (1,4%); das atividades Imobiliárias (1,2%) e da Administração Pública (1,0%).

Há 44 anos, o Porto de Aratu foi inaugurado, desde então, a iniciativa do governo federal tem se mostrado fundamental para as indústrias do Polo de Camaçari.

O grande problema é que, ao longo dessas mais de quatro décadas, o porto nunca foi modernizado ou ampliado, gerando estrangulamento nas operações, e esse é um dos gargalos que precisam ser resolvidos para o mercado logístico avançar.

Governo Bolsonaro

O ministro da Infraestrutura, Tarcísio Gomes de Freitas, realizou um balanço do seu trabalho no primeiro semestre à frente do governo, onde apresentou uma lista das ações já realizadas, além de uma série de projetos de logística e infraestrutura previstos para serem realizadas pelo governo Bolsonaro até o ano de 2022, que somam R$ 208 bilhões em investimentos em contratos de concessão ou parceria público privadas.

Abaixo segue informações divulgadas no twitter pessoal do Ministro onde cita a conclusão da maior ponte ferroviária da America Latina, que faz parte da Ferrovia Oeste-Leste, e em seguida comunica que novidades sobre trecho Ilhéus-Caetité. 

Pelo que podemos perceber pelas ações desse governo, o Ministério de Infraestrutura dará grande ênfase a melhorar as condições logísticas, o que será de grande resultado para o ramo empresarial que depende de obras como essas para garantir maior eficiência, e portanto melhor serviço para o cliente final.

Galpões Logísticos na Bahia

Trabalhamos com diversas opções de galpões logísticos na Bahia, e em outras partes do nordeste. Porém separamos um condomínio logístico desenvolvido pela LOG Commercial Properties, o LOG Feira de Santana (BA).

Possui localização estratégica, pois está localizado a 95km do Aeroporto Internacional Deputado Eduardo Magalhães, com acesso facilitado pelas rodovias BR-324 e BR-101, otimizando a integração modal para o transporte e armazenamento.

Separei 10 diferenciais que fazem da log uma ótima escolha:

  • Localização estratégica para otimizar o seu negócio e facilitar o transporte e a logística de mercadorias;
  • Metragem adequada com locação de galpões a partir de 1.300 m²;
  • Pé-direito diferenciado de 12 metros;
  • Piso nivelado à laser, reduzindo o desgaste com empilhadeiras e resistência até 6 t/m²;
  • Estacionamento amplo, interno e externo para visitantes e pátio de manobra para veículos leves e carretas;
  • Segurança com portaria blindada 24h, com circuito fechado de TV, proporcionando maior economia com o seguro;
  • Comodidade com serviço de limpeza e sala de descanso para motoristas, com copa e sanitário;
  • Paisagismo diferenciado;
  • Apoio em edificações como restaurante, portaria e serviços de jardinagem, limpeza e manutenção em geral;
  • Administração com gestão profissional do condomínio.

Galpões Logísticos e Consultoria Imobiliária

Para realizar a escolha certa do seu galpão logístico deve-se sempre considerar com antecedência as facilidades que o imóvel comercial vai ter que oferecer para permitir que o negócio cresça de forma otimizada.

Nós, Daihane Cézar & Tiago Maia, Consultores Imobiliários, buscamos atender suas necessidades empresariais objetivando a solução ideal para seu novo espaço físico.

Seja qual for sua demanda, dimensão e perfil de imóvel comercial, entre em contato conosco!

Avaliação de Imóveis por Capitalização da Renda

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A avaliação de imóveis por capitalização da renda é um método utilizado para estimar o valor dos imóveis que geram receita.

Baseia-se na expectativa de benefícios futuros. Esse método de avaliação de imóveis relaciona o valor ao aluguel de mercado que uma propriedade pode esperar obter e ao valor de revenda.

A abordagem de capitalização converte receita em valor.

Nos empreendimentos de base imobiliária (imóvel destinado à exploração de comércio ou serviços), o valor do imóvel está intrinsecamente associado ao desempenho da organização que a utiliza.

Avaliação de Imóveis e a Capitalização

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A norma define a avaliação de imóveis por capitalização da renda, como aquela que identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis. Portanto, é uma avaliação de imóveis baseada pelo valor presente de um fluxo de caixa livre (FCL), descontado pelo custo de capital (custo de oportunidade).

Determina-se o valor do imóvel através da capitalização da renda líquida possível de ser auferida, através da análise de um fluxo de caixa descontado, no qual são consideradas todas as receitas e despesas para a operação do imóvel, ao final dos quais é simulada a venda da propriedade.

Fluxo de Caixa Descontado (FCD)

Segundo Assaf Neto, na avaliação de investimentos, o Método de Fluxo de Caixa Descontado, é o que representa o maior rigor técnico e conceitual para expressar o valor econômico, é voltado para apuração da riqueza absoluta do investimento.

Taxa de Capitalização - CapRate

Calcula a taxa de retorno de um investimento imobiliário baseado na geração líquida de renda que este imóvel proporciona. Existe uma relação inversa entre o preço pedido e a taxa de limite. Em outras palavras, quanto maior a taxa, menor o preço do imóvel e vice e versa.

Conhecimento Técnico do Avaliador de Imóveis

Como podemos perceber o conhecimento e habilidades do avaliador deve ser apurado, principalmente em assuntos como matemática financeira, contabilidade empresarial, conceitos financeiros e econômicos, além de atributos essenciais para quem já atua no Mercado Imobiliário.

Segundo a própria norma vigente, os empreendimentos de base imobiliária equiparam-se a marcas, patentes, fundos de comércio, como bens intangíveis.

Ainda assim, estão inerentemente associados a imóveis, sendo atividades básicas desse profissional, a realização de vistoria, experiência de análise da documentação do imóvel, a situação mercadológica e o diagnóstico do mercado.

Em suma, para executar uma avaliação de imóveis por capitalização da renda é necessário capacitação técnica adequada para atender o cliente, assim será possível apresentar um estudo aprofundado a respeito da saúde econômica do empreendimento em questão.

Nosso Diferencial

Nós somos avaliadores com atuação em longa data, mas não apenas esse critério é suficiente para estarmos aptos a realizar uma avaliação de imóveis por capitalização da renda. Porém, somos Consultores Imobiliários que se complementam em termos de conhecimento técnico.

De um lado o Tiago Maia, engenheiro civil credenciado no CREA/BA tendo plenas condições para emissão de Laudo Avaliatório, com as premissas indicada pela norma, e a Daihane Cézar, corretora de imóveis registrada no CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis), além de ser Bacharel em Ciências Contábeis.

Completando assim, todos os fundamentos teóricos e práticos necessários para emitir uma avaliação com a qualidade técnica desejada, já que trata-se de um recurso essencial para a tomada de decisão empresarial.

Documentação Básica para Avaliação de Imóveis por Capitalização da Renda

Segundo a Norma Técnica NBR 14653-4, a documentação que pode ser exigida para analise dos dados, são:

  • Documentação da situação dominial;
  • Alvarás e licenças;
  • Projetos e especificações de engenharia e arquitetura;
  • Orçamentos de despesas pré-operacionais;
  • Orçamentos de investimentos;
  • Cronogramas físico-financeiros;
  • Planos de desenvolvimento (expansões e ampliações previstas);
  • Pesquisas e estudos de mercado;
  • Fluxo operacional do empreendimento;
  • Balanços e balancetes analíticos;
  • Relatórios gerenciais de desempenho, incluindo as receitas e despesas;
  • Projeções de desempenho;
  • Análises anteriores de viabilidade técnica e econômico-financeira.

Investimentos Imobiliários

Vimos até aqui alguns tópicos fundamentais para a avaliação de imóveis por capitalização da renda, mas é importante salientar, que existe diferença entre o Empreendimento Imobiliário, e o Empreendimento de BASE Imobiliária (EBI).

Nesse intuito elaborei um infográfico para você conseguir visualizar melhor a diferença entre eles, e assim entender a aplicabilidade do método avaliatório que foi apresentado aqui.

Avaliação de Imóveis e a tomada de decisão

A avaliação de imóveis por capitalização da renda é essencial para validar ou não uma decisão, seja ela para implantar e operar recebendo uma renda, ou para adquirir a propriedade e também auferir a renda.

Segundo João da Rocha Jr. (Prof. de MBA de Real Estate – USP), diz que, em geral as decisões de investimento em real estate tendem a ser mal fundamentadas, pela razão principal de que os investidores inferem a premissa de que a proteção natural do investimento está na existência do bem, na sua baixa velocidade de depreciação e na tendência, que se evidencia nos mercados, de que os preços não sofrem alterações bruscas em ciclos curtos.

Motivos não faltam para afirmar que a avaliação de imóveis por capitalização da renda é um instrumento crucial para análise e decisão de um investimento imobiliário.

Entre em contato conosco e saiba mais sobre nosso serviço avaliatório.

Imóveis para renda e os empreendimentos da Vitacon

Os imóveis para renda são propriedades que podem ser compradas ou desenvolvidas para obter renda por meio de aluguel, arrendamento ou valorização do preço.

Os imóveis para renda podem ser residencial ou comercial. As propriedades de rendimento residencial são normalmente designadas por “non-owner-occupied”, ou seja, que não é usado como um domicílio do proprietário.

Investir em imóveis para renda precisa levar em conta algumas considerações, como as taxas de juros e o ambiente atual do mercado imobiliário.

A localização, os níveis de aluguel e o potencial de retorno também são verificações essenciais para um investidor que busca adquirir para alugar os imóveis para renda.

Imóveis como segunda renda

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A questão crucial para usar o mercado imobiliário como segunda fonte de renda é, não apenas utiliza-lo como uma ferramenta construção de riqueza, mas também de procurar imóveis que ofereçam a capacidade de receber o fluxo de caixa regular dos aluguéis.

É o que Kiyosaki, em seu livro O Guia de Investimentos, diz:

“O que determina se algo é, no momento, um ativo ou passivo é a direção do fluxo de caixa. Um ativo põe o dinheiro em seu bolso.

E continua..

“O que um investidor faz é adquirir um ativo pelo qual outra pessoa pagará. É por isso que os investidores são donos de imóveis para alugar.”

Outro fator importante na compra de imóveis para renda é quanto trabalho você quer fazer para ganhar essa renda. 

Alguns imóveis exigem serviço de administração terceirizado ou a atenção plena do seu proprietário. Outros são mais passivos e produzem renda sem que os proprietários se envolvam muito.

Desenvolver a segunda, terceira renda é imprescindível em um mundo cada vez mais veloz, as profissões sendo totalmente remodelados, ao modo que você tem um controle limitado sobre sua vida quando sua renda está vinculado a um processo que você não controla, um emprego, por exemplo.

Há um estudo que analisou o comportamento de centenas de milionários, onde verificou que possuir várias fontes de renda é uma característica comum entre os mais ricos.

As pessoas que menos prosperam financeiramente são justamente aquelas que passam a vida inteira com apenas uma única fonte de renda.

Siga a orientação de Warren Buffet, comece agora mesmo a construir a sua segunda fonte de renda!

Mercado de Imóveis para Renda

O conceito de propriedade que era tão importante está sendo transformado.

É o que diz Rifkin um dos pensadores sociais mais renomados da atualidade em seu livro a Era do Acesso (2000) e Custo Marginal Zero – a internet das coisas, os bens comuns colaborativos, e o eclipse do capitalismo (2014).

A relação entre vendedor e comprador é substituída pelo acesso, ocasionando mudanças disruptivas nas relações comerciais.

Os produtos se transformam de bens para serviços, colocando o físico como item auxiliar.

Já que a prestação do serviço que está incluso é o fator determinante para decisão de compra, pelo simples fato que os produtos viraram commodities.

A nova geração está dando mais enfase ao acesso do que a posse, e consequentemente desconsiderando a venda em si.

Mas, dando relevância de como uma empresa pode gerar valor e ser uma promotora de soluções.

“O produto material em si está sendo cada vez menos o centro das atenções nessa economia onde cada vez mais tudo é serviço.

Complemento sobre esse assunto no meu outro artigo “Mercado de Locações de Imóveis em 2019” que escrevi para meu Blog exclusivo sobre locações de imóveis, o Lei do Inquilinato na Prática.

Esse novo comportamento está abrindo portas para o mercado de imóveis para renda, já que o aluguel agora ganha um grande protagonismo.

Construtoras e os imóveis para renda

Como se pode ver nos noticiários recentes, as construtoras já estão com empreendimentos destinados para locação de imóveis para atender a demanda crescente por esse tipo de serviço de moradia.

Eduardo Pricladnitzki – empresário do mercado imobiliário, diz que:

“A nova geração de consumidores se preocupa cada vez mais com a forma como seu empreendimento vai conversar com a cidade e trazer uma relação ganha-ganha para todos.

Aliado à facilidade de acesso às referências mundiais de design, moda e mercado imobiliário, que sofisticou muito o gosto do consumidor, isso fez com que, ofertar uma grande “caixa” com apartamentos com boa planta já não basta mais.” 

A Construtora Vitacon e os imóveis para renda

Quem saiu na frente foi a Construtora Vitacon, onde realizou um evento no dia 18 de julho, em São Paulo, para apresentar o seu novo conceito de moradia.

Os empreendimentos da construtora terão uma integração com startups de serviços como Grow, Apptite, iFood, Singu, entre outros.

O formato une os universos online e offline (O2O) no chamado APP Space.

“Buscamos trazer todos os serviços que estão na tela do celular para onde as pessoas moram”, disse Alexandre Frankel, CEO da Vitacon.

Hoje, o conceito APP Space tem integração com oito aplicativos de serviços, mas a construtora segue aberta a novas parcerias.

“As moradias vão ser atualizadas periodicamente, da mesma forma que se faz update nos apps do smartphone”, complementou.

Vitacon - VN Faria Lima Casa

O Empreendimento da Vitacon VN FARIA LIMA, é 100% PATRIMONIAL

Fica localizado na Avenida Brigadeiro Faria Lima, n° 4540, teve seu lançamento em dezembro de 2018, e com entrega prevista para março de 2020.

Esse produto é considerado pela CVM um produto financeiro e não um empreendimento tradicional, pois ele foi concebido com o intuito de gerar renda e não moradia.

É um novo modelo de negócio da Vitacon para você aumentar a renda, adquirindo um Studio ou parte dele.

Exatamente isso!

O empreendimento será vendido por fatias, e trará uma excelente rentabilidade com uma locação descomplicada.

Nessa modalidade o cliente não adquire o direito de uso do apartamento, o empreendimento é 100% explorado pela Housi, que fará a gestão de locação e administração.

Nesse modelo de negócio a receita total do produto é repartida de acordo com o metro quadrado adquirido pelo investidor.

Você pode adquirir a partir de 1 cota, que equivale a R$ 100 mil reais.

Sendo que um apartamento inteiro equivale a 6 cotas, portanto, R$ 600 mil reais.

A Vitacon vai entregar o empreendimento 100% decorado, apartamentos e área de lazer, sem nenhum custo adicional.

Outros empreendimentos da Vitacon

Invista com alta rentabilidade nas melhores regiões de São Paulo. A Vitacon investe em ir e vir de forma inteligente, em ambientes que melhoram a convivência entre os moradores.

Além de serviços que descomplicam o dia-a-dia, e com tecnologias que mudam a relação das pessoas com os espaços internos e com a cidade. 

E quem investe com a Vitacon, tem retornos melhores e rentabilidade máxima.

Se você está procurando imóveis para renda encontrou o lugar certo!

Daihane Cézar & Tiago Maia – Consultores Imobiliários são dedicados a trabalhar com imóveis que gerem RENDA!

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Como escolher um avaliador de imóveis em Salvador?

Muitas vezes, a avaliação de imóveis é necessária ao comprar, vender, financiar, pois todas essas operações merece um momento de reflexão e análise.

Por isso, a avaliação serve para subsidiar as tomadas de decisões.

Uma avaliação profissional deve ser baseada em dados de
mercado e não na simples estimativa que o proprietário acredita.

 O avaliador de imóveis analisa o mercado para
descobrir o que um comprador típico pagaria pelo seu imóvel naquele determinado
momento.

Mas, se o imóvel é avaliado por um valor mais alto apenas para satisfazer o proprietário corre o risco de sofrer as consequências pela superestimação.

Alta expectativa do preço do imóvel irá diminuir a velocidade de venda, se essa for a finalidade da avaliação.

Além do Avaliador Imobiliário correr sério risco de se comprometer civilmente pela elaboração de um parecer fora da realidade, impactando decisões, de bancos, empresas e até mesmo em disputas judiciais.

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3 características essenciais para encontrar em um avaliador de imóveis em Salvador.

Imparcialidade:

A independência do profissional é um requisito importante
para a condução do seu serviço avaliatório.

É do conhecimento do avaliador que existe o VALOR TETO,
onde seria o valor máximo que um pretendente à compra estaria disposto a pagar,
e o VALOR PISO, onde seria o mínimo que o proprietário estaria disposto a
receber.

Aqui entra a importância do avaliador de imóveis em Salvador, buscar por meio da técnica o encontro de interesses, onde seria o VALOR DE MERCADO.

Ou seja, “a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente”. (NBR 14.651-1/2001)

Experiência do avaliador de imóveis em Salvador:

Busque um avaliador de imóveis em Salvador que tenha experiência na execução de avaliação dentro do perfil de imóvel e finalidade da sua necessidade, nem sempre o mesmo profissional que realiza pareceres de imóveis residenciais está habilitado a analisar condições de mercado de imóveis comerciais, como vise e versa.

Verifique se há referência, depoimentos de clientes,
credibilidade na área, breve histórico de experiência profissional, ou qualquer
outra relação que passe confiança e segurança.

Ter conhecimento técnico é outro diferencial, pois realizar uma avaliação imobiliária é imprescindível conhecer as normas técnicas, qual tipo de método a ser adotado para encontrar o valor do imóvel avaliando, e produção do documento avaliatório.

Além dessa parte própria da avaliação, outros conhecimentos farão diferença como: economia, direito imobiliário, matemática financeira, estatística básica, tendências mercadológicas, etc., ou seja, um profissional em constante aprimoramento.

Postura Profissional:

Ao entrar em contato com o avaliador de imóveis em Salvador pela primeira vez, verifique com detalhes como é seu atendimento, realize perguntas sobre sua forma de trabalho, prazo de execução, quando foi sua última avaliação, e aí sim, solicite o envio de um orçamento.

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O preço da avaliação imobiliária

Os honorários desse profissional geralmente são cobrados em
função do nível de detalhamento pretendido pelo contratante, quantidade de
horas, complexidade, finalidade da avaliação, e outros aspectos que por ventura
seja importante considerar.

Contratar um avaliador de imóveis em Salvador, que preencha esses três requisitos, raramente será de menor preço, em comparação a outros que você não conseguiu identificar as credenciais.

O velho ditado de que “você recebe o que você
paga”, e isso também se aplica aqui. Uma avaliação profissional
requer tempo, esforço e conhecimento necessários que foram adquiridos por anos
de prática. 

Ao invés de apenas prestar atenção ao preço do serviço avaliatório, minha sugestão é que você inclua as características fundamentais acima para os avaliadores, e decida agora com todos os critérios disponíveis.

Nossa Avaliação de Imóveis

Daihane Cézar & Tiago Maia – Consultores Imobiliários, possuímos expertise na realização de serviços avaliatórios seguindo as normas técnicas, e orientações de instituições nacionais da área de Engenharia de Avaliações.

Já produzimos inúmeras avaliações mercadológicas, tanto para
fins empresariais, como necessidades familiares (inventário, separação, etc.).

 Por isso, antes de realizar a avaliação do seu imóvel, entre contato conosco!

Assim nos dá a oportunidade de estar entre as opções de sermos o seu avaliador de imóveis em Salvador.

Ou em qualquer outro município, já que nosso atendimento se expande a todo estado!

Holding Familiar e a Gestão Patrimonial.

O assunto em pauta irá apresentar informações relevantes para você compreender o que é uma Holding Familiar, e como essa organização patrimonial que pode te trazer grandes benefícios.

Os quais serão abordados aqui neste artigo.

Não com o intuito de esgotar sobre o tema, mas com o objetivo principal de tornar do seu conhecimento essa prerrogativa jurídica em otimizar a estrutura e obter soluções mais céleres na gestão do patrimônio familiar.

Holding como definição na Contabilidade nada mais é que uma sociedade gestora de participações sociais que administra conglomerados de um determinado grupo, por tanto uma Holding Familiar seria uma empresa constituída com exclusiva finalidade de controlar o patrimônio dos sócios (membros de uma mesma família).

Formalizada para atingir principalmente os seguintes objetivos que serão elencados abaixo.

Holding Familiar: Planejamento Sucessório

A partir da Holding Familiar vai ser possível realizar um planejamento de sucessório de forma mais prática e eficiente.

Como podemos observar pelo conceito explicado acima os bens da pessoa física agora estão incorporados a essa empresa, o que torna uma sucessão hereditária mais controlada.

Pois, o quinhão de cada participante fica definido antes mesmo do falecimento do sócio.

É importante sinalizar que no nosso Código Civil que retrata sobre o assunto em seus artigos n° 1.845 e 1.846 que diz:

São herdeiros necessários os descendentes, os ascendentes e o cônjuge.

Pertence aos herdeiros necessários, de pleno direito, a metade dos bens da herança, constituindo a legítima.

Vejamos, portanto, que é obrigatório que 50% das quotas do sócio da Holding Familiar seja repartido com os herdeiros necessários, ficando a outra metade a ser distribuída pela própria vontade do sócio falecido, por mesmo de testamento como informa o Código Civil no seu Art. 1.857.

Nesse momento podemos observar a facilidade que torna a distribuição dos bens pela forma que a constituição dessa Holding Familiar proporciona, pelo simples repasse das quotas sociais da pessoa jurídica.

Muito diferente de iniciar uma ação judicial para abertura de inventário que demanda tempo e dinheiro, sem contar com os desgastes emocionais por um possível desacordo familiar, não é verdade?

Holding Familiar: Planejamento Tributário

Holding Familiar

A Holding Familiar é uma alternativa para quem busca realizar a elisão fiscal nas transações imobiliárias, pois consiste em procurar por meios legais, evitar a incidência, reduzir o montante ou adiar o ônus tributário.

Adotar essa estrutura patrimonial é uma ótima estratégia tributária, vejamos porque:

Sabemos que aqueles proprietários que recebem rendimento dos aluguéis pela pessoa física são na sua maioria das vezes tributadas pela alíquota de 27,5% sobre o total da sua renda acrescido do rendimento da sua locação.

E quando trata-se de ganho de capital sobre a venda dos seus imóveis a alíquota de IR será sobre o acréscimo econômico, se auferido, de 15%.

Porém com a estrutura da Holding como uma organização de gestão do patrimônio familiar, as alíquotas passam em média para 12% nos aluguéis, e na faixa de 6% nos casos de alienação dos imóveis, adotando as melhores práticas da contabilidade gerencial e fiscal em consonância é claro com o nosso ordenamento jurídico.

Outra vantagem bem importante é sobre a incidência do ITCMD (imposto de transmissão de causa mortis e doação), onde na configuração de um inventário terão como fato gerador o valor venal dos bens, por outro lado, na configuração de Holding Familiar o valor patrimonial será calculado sobre as quotas ou ações.

Holding Familiar: Blindagem Patrimonial

Holding Familiar e segurança patrimonial

Acho que essa terminologia é utilizada de forma exagerada como se a constituição da Holding Familiar fosse suficiente para bloquear dívidas, e tornar a propriedade “invisível”…

Prefiro utilizar a palavra Proteção Patrimonial, a diferença aqui é que os bens não são atingidos diretamente, apenas em casos como fraudes, desvio patrimonial, dentre outros, e sim a penhora dos frutos e lucros das quotas ou ações, conforme descritos no Código Civil.

Como disse no início deste post, meu intuito aqui não foi compactar esse assunto que tem ramificações no Direito Empresarial, Tributário, Imobiliário, bem como na Contabilidade Gerencial.

Ou seja, um tema há muito ser explorado, porém não invalida com o que mencionei aqui para você eleitor entender os benefícios que uma Holding Familiar pode oferecer a sua estrutura patrimonial.

Ela possibilita a centralização da gestão administrativa e financeira, principalmente quando se é proprietário de alguns imóveis, onde a Holding pode compor o planejamento desses ativos de uma forma organizada, e para obter uma melhor perspectiva quanto a tributação, investimento, rentabilidade, e aplicabilidade do bem.

Por fim, espero ter conseguido explorar o tema de uma forma compreensível e que possibilite um entendimento inicial quando voltar a ler sobre o assunto, ou de fato decida abrir uma Holding Familiar.

Até a próxima!