Daihane Cézar & Tiago Maia

O Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) é um tributo estadual devido por toda pessoa física ou jurídica, que receber bens ou direitos por falecimento do titular, dando-se a sucessão legítima (filhos, pais, cônjuges etc.), ou conforme testamento deixado pelo falecido, como herança e diferença de partilha, ou por doação.

Como calcular valor do imóvel para ITCMD?

De acordo com a lei, o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação deve ser calculado e declarado respeitando o seu fato gerador (falecimento ou doação), sendo devido no último dia do mês posterior ao falecimento do proprietário dos bens, no nosso aqui, dos imóveis e na data em que o favorecido receber a posse ou direito.

A a base de cálculo do tributo sobre esse tipo de transmissão é o valor venal do bem ou direito transmitido.

Segundo o artigo 38 do Código Tributário Nacional, que dispõe:

“A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos”.

Oportuno lembrar que o Código Tributário Nacional, Lei nº 5.172/1966, que é uma lei ordinária, foi recepcionada pela Constituição Federal, em 1988, com status de lei complementar.

Valor Venal x Valor de Mercado na Avaliação de Imóveis

O CTN não define o que seja valor venal, porque trata-se de uma matéria inerente ao legislador ordinário de cada Município.

Porém a doutrina e jurisprudência acabaram adotando o conceito de que o valor venal de imóvel é aquele preço que seria alcançado em uma operação de compra e venda à vista, em condições normais do mercado imobiliário.

Porém esse conceito deve ser tratado como mero parâmetro ao legislador a quem cabe definir a base de cálculo de forma não extrapolar o valor de mercado.

Deve existir uma legislação definindo critérios objetivos para apuração do valor unitário do metro quadrado de construção e de terreno, considerando os diferentes tipos e padrões de construção, bem como sua localização nas diferentes zonas fiscais em que se subdivide a zona urbana do Município.

Isso é definido na Planta Genérica de Valores (PGV).

Planta Genérica de Valores

A Planta Genérica de Valores ou simplesmente PGV, é parte integrante do sistema de informações do Cadastro Municipal e juntamente com o Cadastro Imobiliário formam a base de cálculo para o IPTU, ITBI e Contribuição de Melhoria.

Ou seja é o instrumento legal no qual estão estabelecidos os valores unitários de metro quadrado de terreno e de construção do município, que possibilita obter o valor venal dos imóveis.

Aqui em Salvador/BA vigora a Lei nº 7186/2006 e a Lei n° 8473/2013 que no caso de IPTU, diz que:

A base de cálculo do imposto é o valor venal do imóvel.

O valor venal do imóvel é a quantia em moeda corrente que o Município toma como referência para apuração do imposto e deve representar, efetiva ou potencialmente, o valor que este alcançaria para venda à vista, segundo as condições correntes do mercado imobiliário.

O valor venal é apurado conforme avaliação realizada pela Administração Tributária, tomando-se como referência os Valores Unitários Padrão VUP constantes da Planta Genérica de Valores Imobiliários do Município e as características de cada imóvel.

Logo não cabe ao agente fiscal pesquisar o mercado imobiliário para apuração do valor venal do imóvel a cada caso concreto. Não compete ao executivo eleger fatores ou metodologia de avaliação para realizar o ato do lançamento, que é o procedimento administrativo vinculado.

Ou seja, vinculado a Lei, com base nas pesquisas já então realizadas para aprovação da Planta Genérica de Valores (PGV).

Base de Cálculo do ITCMD

Segundo a Legislação do Estado da Bahia, aonde atuamos como avaliadores de imóveis, diz que:

É o valor venal dos bens ou direitos à época da ocorrência do fato gerador, apurado mediante avaliação de iniciativa da Secretaria da Fazenda, com base nos valores de mercado correspondente ao bem, ressalvado ao contribuinte o direito de requerer avaliação contraditória administrativa ou judicial.

Valor Venal

Na prática há muita confusão sobre o conceito de valor venal com o valor de mercado de um imóvel, pois a base de cálculo de um tributo deve ser determinístico, ou seja um elemento quantitativo do fato gerador, logo uma ordem de grandeza sobre uma alíquota.

O fisco, quem exige o tributo deve apontar o seu EXATO valor, e não deve variar em função deste ou daquele imposto.

De modo que a definição da base de cálculo não pode extrapolar o valor de mercado.

O valor venal do imóvel resultará do somatório do valor do terreno e da construção, apurados por meio de tabelas, que pode ser ATUALIZADOS por decreto, ou ter os seus valores MAJORADOS por lei, após nova pesquisa para restabelecer com a nova realidade do mercado imobiliário.

Temos o mesmo entendimento do Dr. Kiyoski Harada, que o conceito de valor venal, deverá ser buscado em Lei Municipal, afastando-se de vez a interminável confusão entre valor de mercado, ou da efetiva transação imobiliária, com o valor venal que resulta na aplicação da lei de regência desta matéria.

ITCMD em Inventário

O inventário é um processo realizado a fim de transferir bens para herdeiros após o falecimento do proprietário do imóvel.

Existem dois tipos diferentes de inventário: o judicial e o extrajudicial.

No primeiro, ocorre a distribuição equitativa dos bens entre herdeiros e cônjuge da pessoa falecida. Já o segundo não depende do Poder Judiciário, exigindo alguns pré-requisitos para sua liberação, não podendo ser menor de idade ou incapaz.

O Código Tributário Nacional (Lei nº 5.712/66 – CTN) e as leis estaduais que tratam do ITCMD definem que a base de cálculo é, em regra, o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.

Mas como virmos anteriormente, o valor venal de um bem é entendido (da nossa concepção equivocadamente, conforme também alguns doutrinadores) como aquele montante que reflete o seu valor de mercado.

Não sendo possível a apreensão de valor de mercado, as leis que tratam do ITCMD preveem outras bases, a citar o valor patrimonial dos direitos transmitidos.

Entretanto, as mesmas leis pouco dizem sobre a forma e os procedimentos para a aferição do valor venal, não sendo possível auferir com clareza e quantificar no caso concreto a base de cálculo do ITCMD.

A consequência direta é a dificuldade de definir o quanto de imposto seria devido aos cofres públicos, dando margem para o Fisco manipular a base de cálculo em seu favor, bem como abrindo caminho para planejamentos tributários agressivos e, muitas vezes, abusivos.

Avaliação de Imóveis para Cálculo de ITCMD.

Cabe então ao contribuinte se munir de informações e realizar uma Avaliação de Imóveis Profissional para Cálculo de ITCMD afim de apurar se vai pagar ou não para o Estado mais dinheiro do que deveria.

Em qualquer cenário é fundamental que você realize uma avaliação de imóveis, de um profissional habilitado e que tenha experiência para embasar sua técnica empregada, principalmente perante a um juízo, pois irá desenvolver uma avaliação imobiliária com critérios técnicos, imparcial com valores reais e transparentes que poderão ser utilizados na contestação daquilo que o fisco estabelecer como valor final.

Como impugnar ITCMD?

É um direito que permite ao sujeito passivo tributário fazer a impugnação de Notificação Fiscal no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data da intimação.

Aqui no Estado da Bahia precisa enviar as seguintes documentações:

Para protocolizar a defesa ou impugnação de Notificação Fiscal, é preciso apresentar:

1. Petição;
2. Peça processual;
3. Documentos anexos relacionados na defesa;
4. Documento de identificação do responsável legal ou procuração e documento de identificação (se procurador).

No item 3 que o contribuinte deve apresentar tanto sua defesa de base legal, como a de base técnica de cunho avaliatório.

Nessa etapa será necessário contratar um profissional avaliador de imóveis para realizar uma Avaliação de Imóveis para Cálculo de ITCMD, onde precisará visitar o imóvel e proceder com todos os tramites necessários para a realização do seu serviço de avaliação imobiliário.

Essa avaliação de imóvel com base nas premissas da ABNT darão condições para que o cliente consiga impugnar a base de cálculo do tributo em questão.

O profissional avaliador de imóveis irá verificar as condições de conservação do imóvel, liquidez de mercado, vizinhança, padrão construtivo, e inúmeros outros fatores mercadológicos a depender do perfil do imóvel a ser avaliado.

Tudo dentro de metodologia cientifica para assim atingir o objetivo final de ser deferida a solicitação de impugnação.

A avaliação imobiliária desenvolvida deverá ser anexada ao pedido de impugnação, conforme o seguinte modelo de texto:

Pelo exposto, considerando as razões acima aduzidas e os documentos que ora se juntam, serve a presente para IMPUGNAR a avaliação efetuada pela Repartição Fazendária e requerer:

Que sejam acatadas as razões e documentos juntados pela Requerente, a fim de que seja revista a avaliação do imóvel apresentada pela Administração Fazendária, Protocolo nº x;
Que seja realizada vistoria do órgão competente in loco para confirmação das assertivas acima descritas;
Que ao final seja recalculado e retificado para menor o valor lançado para pagamento no prazo legal.

ITCMD e a cobrança de taxa de avaliação de bens. 

De acordo com o previsto no art. 145, I e II, da Constituição Federal, as taxas de serviço devem ser cobradas em razão do exercício do poder de polícia e em decorrência da prestação de um serviço público específico e indivisível.

Mas, a taxa de avaliação de ITCMD não diz respeito a serviço público prestado ou posto à disposição do contribuinte ou ao exercício do poder de polícia, como exige a Constituição Federal, mas, exclusivamente, a cobrir custos administrativos da Fazenda Pública para avaliação de bens, com o único interesse de arrecadar tributos.

Por essa razão, a evidente inconstitucionalidade da cobrança da taxa em questão, já que a avaliação realizada pela Fazenda Pública para apuração do ITCMD é inerente ao procedimento de cobrança do tributo.

ITCMD e o Imóvel Rural

O Imposto sobre a Transmissão de Bens Causa Mortis e Doações (ITCMD) aplicado a imóveis rurais deve ser calculado exclusivamente com base no Imposto sobre Propriedade Territorial Rural (ITR). Entendimento diverso viola os princípios da legalidade e da isonomia.

O assunto tributação imobiliária pode causar divergência, interpretações diversas, por isso é importante você ter profissionais que te possam orientar qual o caminho, etapas e estratégias mais adequadas para conseguir auferir o pagamento justo dos tributos, e realizar assim um planejamento mais adequado na gestão do seu patrimônio.

Avaliação de Imóveis e os Consultores Daihane Cézar & Tiago Maia

Nós somos Consultores Imobiliários e Avaliadores de Imóveis, sendo a Daihane, formada em Contabilidade, e o Tiago, Engenheiro Civil e especialista em Direito Imobiliário.

Conhecemos a temática Avaliação de Imóveis para Cálculo de ITCMD e atendemos os clientes que precisam valorar corretamente seus imóveis para garantir a adequada revisão no valor venal, inclusive em todo apoio no processo administrativo, e se for necessário apoio jurídico com nosso corpo de advogados parceiros.