A avaliação de imóveis por capitalização da renda é um método utilizado para estimar o valor dos imóveis que geram receita.
Baseia-se na expectativa de benefícios futuros. Esse método de avaliação de imóveis relaciona o valor ao aluguel de mercado que uma propriedade pode esperar obter e ao valor de revenda.
A abordagem de capitalização converte receita em valor.
Nos empreendimentos de base imobiliária (imóvel destinado à exploração de comércio ou serviços), o valor do imóvel está intrinsecamente associado ao desempenho da organização que a utiliza.
Avaliação de Imóveis e a Capitalização
A norma define a avaliação de imóveis por capitalização da renda, como aquela que identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis. Portanto, é uma avaliação de imóveis baseada pelo valor presente de um fluxo de caixa livre (FCL), descontado pelo custo de capital (custo de oportunidade).
Determina-se o valor do imóvel através da capitalização da renda líquida possível de ser auferida, através da análise de um fluxo de caixa descontado, no qual são consideradas todas as receitas e despesas para a operação do imóvel, ao final dos quais é simulada a venda da propriedade.
Fluxo de Caixa Descontado (FCD)
Segundo Assaf Neto, na avaliação de investimentos, o Método de Fluxo de Caixa Descontado, é o que representa o maior rigor técnico e conceitual para expressar o valor econômico, é voltado para apuração da riqueza absoluta do investimento.
Taxa de Capitalização - CapRate
Calcula a taxa de retorno de um investimento imobiliário baseado na geração líquida de renda que este imóvel proporciona. Existe uma relação inversa entre o preço pedido e a taxa de limite. Em outras palavras, quanto maior a taxa, menor o preço do imóvel e vice e versa.
Conhecimento Técnico do Avaliador de Imóveis
Como podemos perceber o conhecimento e habilidades do avaliador deve ser apurado, principalmente em assuntos como matemática financeira, contabilidade empresarial, conceitos financeiros e econômicos, além de atributos essenciais para quem já atua no Mercado Imobiliário.
Segundo a própria norma vigente, os empreendimentos de base imobiliária equiparam-se a marcas, patentes, fundos de comércio, como bens intangíveis.
Ainda assim, estão inerentemente associados a imóveis, sendo atividades básicas desse profissional, a realização de vistoria, experiência de análise da documentação do imóvel, a situação mercadológica e o diagnóstico do mercado.
Em suma, para executar uma avaliação de imóveis por capitalização da renda é necessário capacitação técnica adequada para atender o cliente, assim será possível apresentar um estudo aprofundado a respeito da saúde econômica do empreendimento em questão.
Nosso Diferencial
Nós somos avaliadores com atuação em longa data, mas não apenas esse critério é suficiente para estarmos aptos a realizar uma avaliação de imóveis por capitalização da renda. Porém, somos Consultores Imobiliários que se complementam em termos de conhecimento técnico.
De um lado o Tiago Maia, engenheiro civil credenciado no CREA/BA tendo plenas condições para emissão de Laudo Avaliatório, com as premissas indicada pela norma, e a Daihane Cézar, corretora de imóveis registrada no CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis), além de ser Bacharel em Ciências Contábeis.
Completando assim, todos os fundamentos teóricos e práticos necessários para emitir uma avaliação com a qualidade técnica desejada, já que trata-se de um recurso essencial para a tomada de decisão empresarial.
Documentação Básica para Avaliação de Imóveis por Capitalização da Renda
Segundo a Norma Técnica NBR 14653-4, a documentação que pode ser exigida para analise dos dados, são:
- Documentação da situação dominial;
- Alvarás e licenças;
- Projetos e especificações de engenharia e arquitetura;
- Orçamentos de despesas pré-operacionais;
- Orçamentos de investimentos;
- Cronogramas físico-financeiros;
- Planos de desenvolvimento (expansões e ampliações previstas);
- Pesquisas e estudos de mercado;
- Fluxo operacional do empreendimento;
- Balanços e balancetes analíticos;
- Relatórios gerenciais de desempenho, incluindo as receitas e despesas;
- Projeções de desempenho;
- Análises anteriores de viabilidade técnica e econômico-financeira.
Investimentos Imobiliários
Vimos até aqui alguns tópicos fundamentais para a avaliação de imóveis por capitalização da renda, mas é importante salientar, que existe diferença entre o Empreendimento Imobiliário, e o Empreendimento de BASE Imobiliária (EBI).
Nesse intuito elaborei um infográfico para você conseguir visualizar melhor a diferença entre eles, e assim entender a aplicabilidade do método avaliatório que foi apresentado aqui.
Avaliação de Imóveis e a tomada de decisão
A avaliação de imóveis por capitalização da renda é essencial para validar ou não uma decisão, seja ela para implantar e operar recebendo uma renda, ou para adquirir a propriedade e também auferir a renda.
Segundo João da Rocha Jr. (Prof. de MBA de Real Estate – USP), diz que, em geral as decisões de investimento em real estate tendem a ser mal fundamentadas, pela razão principal de que os investidores inferem a premissa de que a proteção natural do investimento está na existência do bem, na sua baixa velocidade de depreciação e na tendência, que se evidencia nos mercados, de que os preços não sofrem alterações bruscas em ciclos curtos.
Motivos não faltam para afirmar que a avaliação de imóveis por capitalização da renda é um instrumento crucial para análise e decisão de um investimento imobiliário.
Entre em contato conosco e saiba mais sobre nosso serviço avaliatório.
