Daihane Cézar & Tiago Maia

O nosso Código Civil propõe uma trilogia de fundamentos essenciais para que o contrato de compra e venda seja celebrado de forma pura e simples, hoje o tem abordado será quanto a definição do preço.

Como proposto em seu artigo 482, a saber:

“A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço.”

Então, primeiro discorremos sobre a qualificação das partes, depois abordamos a descrição do objeto da transação e agora finalizamos esse tópico falando sobre a definição do preço na compra e venda de imóveis, como fator determinante para a validade do negócio.

A Definição do Preço

Todos os operadores do mercado imobiliário sabem que a definição do preço é elemento essencial para que o negócio se concretize, mas nem todos sabem o porquê tal pensamento é também verdadeiro no que tange à segurança jurídica do negócio.

Eu mesmo, não tinha domínio sobre a possibilidade legal estipulada no artigo 485 do códex, que fala sobre a definição do preço na compra e venda de imóveis arbitrado por terceiro indicado contratualmente.

Pois bem, nosso código civil em seu artigo 315, define que:

“As dívidas em dinheiro deverão ser pagas no vencimento, em moeda corrente e pelo valor nominal, salvo o disposto nos artigos subseqüentes.”

Logo, a definição do preço no contrato de compra e venda, deve estar expressa sob tais regras, pois o caso de não estipulação do preço do imóvel dará ao contrato contorno de permuta (caso tenha sido ajustada uma troca de objetos) ou doação (para o caso de não haver contraprestação).

A Definição do Preço, pontos importantes

Vale frisar a vedação constitucional da indexação da definição do preço do imóvel ao salário mínimo (CF, Art. 7°, IV) e a possibilidade de vinculação de índice financeiro ao valor ou prestação inicialmente ajustada (CC, Art. 486).

Caso de praxe utilizada para a comercialização de imóveis na planta que usualmente corrigem a prestação do período da formação de poupança, no decorrer da obra, ao INCC, e após a conclusão desta executa a correção do saldo devedor pelo IGPM.

A justa definição do preço na compra e venda de imóveis afasta a possibilidade  de anulação do negócio jurídico celebrado, já que embora as partes no âmbito da sua autonomia privada possam pactuar um preço, não podem essas dar ao tal contornos irrisórios ou exacerbados.

Lembra-nos também o códex que quando a definição do preço se dá exclusivamente pelo arbítrio de uma das partes tal contrato é nulo (CC, Art. 489).

A Justiça do Preço

Nos meus estudos para elaboração dessa postagem me deparei com um termo que com certeza será incorporado ao meu vocabulário, a saber, Justiça do preço.

Tendo por vista a função social do contrato, e os princípios legais da probidade e boa-fé que os contratantes declaram possuir no ato da assinatura do pacto, é notório a importância da definição do preço, no valor justo, de mercado, relativo ao imóvel, para que tal negócio subsista se questionado judicialmente, para tal afirmação basta apreciarmos o artigo 171 do código civil que declara:

“Além dos casos expressamente declarados na lei, é anulável o negócio jurídico:
I – por incapacidade relativa do agente;
II – por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores.”

Sendo que, por lesão entende nossa norma legal em seu artigo 157, o seguinte:

“Ocorre a lesão quando uma pessoa, sob premente necessidade, ou por inexperiência, se obriga a prestação manifestamente desproporcional ao valor da prestação oposta.

1^o Aprecia-se a desproporção das prestações segundo os valores vigentes ao tempo em que foi celebrado o negócio jurídico.
2^o Não se decretará a anulação do negócio, se for oferecido suplemento suficiente, ou se a parte favorecida concordar com a redução do proveito.”

Em tempos de recordes de incidência de distratos de imóveis novos, temos que olhar com mais cuidado quando o assunto é a definição do preço na compra e venda de imóveis, além das sanções legais previstas por onerosidade excessiva (CC, Art. 478).

O Mercado Sustentável

Nada melhor do que a definição do preço do imóvel ocorra em patamar justo, compatível à renda do promitente vendedor, se pagos via financiamento bancário, com taxas de juros razoáveis, com isso o mercado imobiliário será saudável e passará o imóvel, não apenas ao patamar de sonhos, mas na real, de um bom negócio para todos.

Muitos outros temas relacionados à compra e venda de imóveis serão abordados aqui no blog, mas de coração, espero contribuir para que possamos celebrar bons negócios a ambas as partes, compradores, vendedores, corretores, advogados..

E demais operadores do mercado imobiliário, do qual muito me orgulho em fazer parte, e me disponho a responder quaisquer dúvidas e abordar novas temáticas sugeridas por vocês meus leitores, que são a verdadeira razão desse canal existir.

Aguardo seu comentário!