Mútuo Acordo – A solução para conflitos oriundos da Locação de Imóveis

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Todos que militam no mercado imobiliário já ouviram falar pelo menos uma vez que o conhecimento do Direito poderá fazer diferença entre o sucesso ou fracasso na vida profissional de um corretor ou administrador de imóveis.

Não é mesmo? E isso porquê?

Eu mesmo respondo:

Transações de alto valor envolvem riscos que se não adotadas as devidas cautelas podem acabar “nos Tribunais” para resolver então para quem restará o “abacaxi” de um negócio imobiliário mal feito.

Nosso assunto aqui no blog é a Lei do Inquilinato e seus efeitos nas Locações de Imóveis urbanos, então decidi me debruçar sobre um tema:

Se surgirem problemas advindos de transações imobiliárias, particularmente Locações de Imóveis Urbanos, “os Tribunais” são mesmo Instâncias únicas para solucionar tais conflitos e controvérsias?

Continue comigo porque certamente você se surpreenderá com a resposta!

Mútuo Acordo X Processos Judiciais

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Muito é noticiado pela grande mídia o quão assoberbado se encontra o nosso Poder Judiciário, que dentro da nossa sociedade vinha se dispondo a resolver os conflitos e controvérsias de todas as ordens produzidas por uma verdadeira “cultura da sentença” onde são julgados casos desde o “ladrão de galinha” até a “ação de despejo”.

Esse modelo de operacionalização da Justiça “está esgotado” processos simples demoram “uma vida” para serem julgados

E quando apreciados o são por Magistrados que em alguns casos não possuem especialização na matéria apreciada, daí vem o “conflito de jurisprudenciais” nas mais diversas questões gerando dentre outras graves sequelas insegurança jurídica para questões como o investimento imobiliário.

Nesse contexto entra em vigor no início deste ano o “Novo CPC” que traz em sua Norma o Artigo 3º, §3°, que diz:

“A conciliação, a mediação e outros métodos de solução consensual de conflitos deverão ser estimulados por juízes, advogados, defensores públicos e membros do Ministério Público, inclusive no curso do processo judicial.”

Podemos então perceber o interesse da Justiça Estatal por incentivar a Solução consensual de conflitos de todas as espécies, não ficando de fora os produzidos no nosso mercado imobiliário advindo de Locações Urbanas.

Mútuo Acordo X Sentenças

Mas, e agora como proceder?

O nosso Ordenamento Jurídico, na contramão do que efetivamente pratica a nossa sociedade como já dito produzindo uma verdadeira “Cultura de Sentenças”, fomenta Soluções Consensuais de Conflitos.

Mesmo que esses tais sejam poucos conhecidos da nossa gente, mesmo de muitos operadores do Direito, a ponto do termo “Mediação” ser pouco conhecido de quase todos, mas, tendo inclusive Lei Federal Específica, a saber Lei 13.140/15, que traz em seu Artigo 1°, Parágrafo único, que diz:

“Considera-se mediação a atividade técnica exercida por terceiro imparcial sem poder decisório, que, escolhido ou aceito pelas partes, as auxilia e estimula a identificar ou desenvolver soluções consensuais para a controvérsia.”

Mas, você sabia que a nossa Lei do Inquilinato já estimulava a Solução Consensual de Controvérsias?

Mútuo Acordo e a Lei de Locações

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Vejamos o que a Lei diz em seu Artigo 9°, Inciso I:

A locação também poderá ser desfeita:
I – por mútuo acordo.”

Parece pouco?

A questão é que no dia-a-dia da nossa profissão não fomentamos as soluções consensuais de conflitos, empurrando então em última instância, para o Poder Judiciário problemas, já majorados, que poderiam ser extintos com uma Mediação competente.

E, você sabe quais os efeitos disso?

A Lei do Inquilinato também responde essa questão em seu Artigo 59, §1°, Inciso I, que concede Liminar Judicial para desocupação do imóvel em 15 dias, se não respeitado o mútuo acordo estabelecido entre as partes, com assinatura de duas testemunhas.

Ou seja, a nossa atual Lei do Inquilinato, em vigência desde o ano de 1991, já nos apontava, desde a sua entrada em vigor, para algo tão atual quanto desconhecido.

Mas que precisamos aprender e aplicar em nossa prática profissional, você já sabe o que é?

Digo e com certeza repetirei nesse blog “n” outras vezes:

O Mútuo Acordo como Solução Consensual de Conflitos oriundos de Locações Urbanas.

Perceba que ainda nem falamos de Arbitragem, que também possui Lei Federal Específica (Lei 9.307/96) que também falaremos especificamente aqui, ok?

Somos Mediadores Privados, e especialistas em Locação de Imóveis, podemos te ajudar a resolver seu conflito, basta entrar em contato.

Conte conosco!

Avaliação de Imóveis em Salvador e os 3 preços de um mesmo imóvel.

Você sabia que existem 3 preços para um mesmo imóvel?

  1. O quanto o proprietário quer;
  2. O quanto o comprador paga;
  3. O quanto o imóvel realmente vale.

Percebo que normalmente o primeiro preço é superestimado.

O segundo é subestimado.

Já a terceira é o valor adequado encontrado por meio de uma metodologia técnica de avaliação de imóveis.

Avaliação de Imóveis em Salvador: O Valor de Mercado

É importante explicar que obter o valor de mercado de um imóvel, é identificar a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente, em um determinado momento, dentro das condições de mercado vigente.

É o que nós Avaliadores de Imóveis chamamos de:

Avaliação de Imóveis em Salvador - Concorrência Perfeita

Perceba que a concorrência perfeita é o valor justo, em resumo significa o preço MÁXIMO que o comprador estaria disposto a pagar, e o preço MÍNIMO que o vendedor estaria disposto a vender seu imóvel.

Com esse conceito em mente podemos verificar que conhecer o valor de mercado de qualquer bem e as suas condições com maior precisão faz com que o imóvel avaliando tenha destaque no mercado.

Veja, que se seu imóvel for anunciado no preço adequado será vendido mais rapidamente.

Avaliação de Imóveis em Salvador: Velocidade de Negócio

Já vivenciei de realizar uma avaliação de imóveis em Salvador que após colocá-lo no mercado para venda e com as primeiras visitas de pretendentes gerar propostas de compra.

Mas, pelo fato de ter ocorrido em um processo relativamente rápido em comparação ao que mercado de usados está acostumado, o proprietário ficou com receio do seu imóvel ser transacionado por um preço abaixo do valor de mercado.

É perceptível que os valores ofertados/anunciados estão com uma margem, as vezes muito superiores ao valor de mercado, o que acarreta um processo de venda/locação mais lento.

Fato que dá uma dimensão que uma transação imobiliária deve ser mais cadenciado, o que não é verdade.

Estima-se que uma venda, por exemplo ocorra na média de até 90 dias, prologando para 180 dias a depender do perfil do imóvel.

Por isso é importante deixar claro a importância da avaliação de imóveis e assegurar aos proprietários que ser adepto da concorrência perfeita é garantia de velocidade na operação imobiliária.

Consequentemente, vai gerar uma dinâmica para o mercado como um todo. 

Avaliação de Imóveis em Salvador: Nossos Serviços

Avaliação de Imóveis em Salvador e os preços

Laudo de Avaliação

Resolução COFEA n° 218/1973 e 345/1990

laudo de avaliação é emitidos por engenheiros, arquitetos, e agrônomos e apresenta, entre outros pontos, as características estruturais do imóvel.

De acordo com a normatização da ABNT, dos procedimentos gerais na avaliação de bens, através da norma NBR 14653-1, e das avaliações de imóveis urbanos e rurais através das normas NBR 14653-2/3.

PTAM – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica

Resolução COFECI n° 1.066/2007

Para o Corretor Imobiliário emitir um parecer técnico mercadológico, além de estar Registrado no CRECI de sua região, deve estar inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores de Imobiliários (CNAI), e diz respeito ao valor de mercado do bem avaliando.

POCI – Parecer Opinativo de Comercialização Imobiliária

Lei nº 6.530/78, em seu art. 3º

Caso o objetivo do parecer seja apenas informar o valor estimado de um imóvel, sugere-se emitir o POCI, tanto pela rapidez em produzi-lo, quanto pela sua simplicidade e fácil compreensão.

É emitido por um profissional registrado no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis).

Peritos Judiciais

Realizamos laudos técnicos em processos judiciais, tanto com Perito Avaliador, como Assistentes Técnicos para acompanhar ou contrapor sobre avaliações já apresentados nos autos.

Vistorias de Recebimento de Imóveis

A vistoria é a inspeção que recai sobre imóveis necessárias para a produção antecipada de provas, principalmente ligada ao Direito Imobiliário nos seguintes sentidos:

1) Ocorrência ocasionados por locatários que fazem mau uso da coisa, para quantificar os estragos para retornar o bem ao seu estado original;

2) Vícios e defeitos nos imóveis em razão das transações de compra e venda, inclusive de aceite de unidade comprada na planta.

Vistoria Cautelar de Imóveis

Apura estado de conservação de imóveis próximos ao canteiro de obras.

Atua também como garantia a reclamações por danos e prejuízos indevidos, segurança às construtoras em situações extremas de embates judiciais.

Além, de “prova testemunhal de constatação inicial” e argumento para barateio do valor do seguro da obra.

Então, buscando por uma avaliação de imóveis em Salvador que atenda sua necessidade, e ainda feito por especialistas?

Está no lugar certo! Envie uma mensagem e solicite um orçamento.